BGH · 5. Zivilsenat
BGH, Urteil v. 30.01.2026 – V ZR 76/25
V ZR 76/25 · 30.01.2026 · Quelle: rechtsprechung-im-internet.de
Amtlicher Leitsatz
1. Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB. 2. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden.
Amtlicher Leitsatz, wörtlich übernommen. Amtliche Werke sind nach § 5 Abs. 1 UrhG gemeinfrei.
Zitierte Normen
§ 177 Abs 1 BGB§ 280 Abs 1 S 1 BGB§ 414 BGB§ 415 BGB§ 683 S 1 BGB§ 684 S 1 BGB§ 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGBArt 101 Abs 1 S 2 GG§ 21e GVG§ 21g GVG§ 8 WoEigG vom 01.10.1973§ 9a Abs 1 S 2 WoEigG§ 23 Abs 1 WoEigG§ 26 WoEigG§ 27 Abs 3 S 1 Nr 3 WoEigG vom 26.03.2007§ 27 Abs 3 S 1 Nr 7 WoEigG vom 26.03.2007§ 128 Abs 2 ZPO§ 547 Nr 1 ZPO§ 551 Abs 3 S 1 Nr 2 Buchst a ZPO§ 551 Abs 3 S 1 Nr 2 Buchst b ZPO
Prüfungsschemata dazu
Begriffe, die hier eine Rolle spielen
Falsus procurator (Vertreter ohne Vertretungsmacht)Schwebende Unwirksamkeit (bei Vertretung ohne Vertretungsmacht)Schadensersatz statt der LeistungSchadensersatz neben der LeistungPflichtverletzungPositive Forderungsverletzung (pFV)Culpa in contrahendo (c.i.c.)VertretenmüssenSchadensersatz statt der LeistungVerzögerungsschadenSchutz- und ObhutspflichtverletzungVertrag mit Schutzwirkung für DritteRechtmäßiges AlternativverhaltenKleiner SchadensersatzMangelschaden / MangelfolgeschadenSchadensersatz statt der LeistungSchadensersatz neben der LeistungSchadensersatz statt der Leistung (Kaufrecht)