Schwerpunkt · ~300 Min.
Fortgeschrittenenklausur: Das Golfparadies
ZJS 2016, S. 1010
Sachverhalt
Der Eigentümer Ewald (E) verpachtet sein unbebautes Grundstück an den eingetragenen Verein „Grünes-Glück e.V.“ (G), der durch seinen Vorstand vertreten wird. Im Vertrag behält sich G das Recht zur Unterverpachtung vor. G findet Paulsen (P) als Pächter, der das brachliegende Gelände zu einem Golfplatz ausbauen möchte. Der vom Vereinsvorstand und P abgeschlossene Vertrag enthält unter anderem folgende Passagen:
§ 8 Nach Beendigung des Pachtvertrages kann der Pächter vom Verpächter einen angemessenen Verwendungsersatz für Umbauten auf dem Grundstück verlangen.
§ 9 Bei Beendigung des Vertrages hat der Pächter das Recht, Dinge, mit denen er die Pachtsache versehen hat, wegzunehmen. Dem Verpächter steht seinerseits das Recht zu, die Wegnahme zu verlangen.
Zur Gestaltung des Golfplatzes legt P eine große Rasenfläche an und baut ein Mehrzweckgebäude mit einer Nutzfläche von 400 Quadratmetern. Hier finden unter anderem Stellplätze für Golfmobile, Umkleideräume und eine Speisewirtschaft Platz.
Nach sechs Jahren Pachtzeit kündigt P fristgemäß den Pachtvertrag mit dem Verein. Nach der Räumung des Grundstückes macht er jedoch weder von seinem Wegnahmerecht Gebrauch noch verlangt er Verwendungsersatz. Der Verein ist darüber sehr glücklich, denn ein Verwendungsersatz hätte sein Budget um ein vielfaches überstiegen und bei einer neuen Verpachtung als Golfplatz kann er einen höheren Pachtzins verlangen.
Fünf Monate nach der Räumung des Golfplatzes übersendet P an E eine Kostenaufstellung, die seine Investitionen in den Golfplatz enthält. Er veranschlagt 200.000 € für die Errichtung des Mehrzweckgebäudes und 1.800 € für die Rasensamen, die er für die Golffläche eingesetzt hat. E sieht sich nicht in der Pflicht diese Investitionen zu ersetzen. Schließlich hätten P und G eine vertragliche Regelung über Verwendungsersatz getroffen, so dass sich P an den Verein halten müsse. Darüber hinaus wären diese Kosten nicht angefallen, wenn P oder G von ihrem Wegnahmerecht aus § 9 ihres Vertrages Gebrauch gemacht hätten. Dieses Unterlassen könne nicht zu Lasten des Eigentümers gehen. Vor allem, weil der Mehrwert des Golfplatzes bei der Neuverpachtung nur G und nicht ihm als Eigentümer zugutekäme.
Musterlösung anzeigenErst selbst versuchen – die Lösung liest sich danach anders.
# Lösungsvorschlag
zu Frage 1
I. Anspruch P gegen E auf Verwendungsersatz aus Vertrag
Ein Anspruch auf Verwendungsersatz von P gegen E muss ausscheiden, denn zwischen beiden wurde kein Vertrag geschlossen. Dieser bestand alleine zwischen P und G.
II. Anspruch P gegen E auf Aufwendungsersatz gem. §§ 683 S. 1, 670 BGB
P könnte gegen E einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus einer echten berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 683 S. 1, 670 BGB haben. Dazu müsste P ein Geschäft des E mit Fremdgeschäftsführungswillen geführt haben. Außerdem müsste die Geschäftsführung dem Willen und Interesse von E entsprochen haben und P dürfte nicht aufgrund einer Verpflichtung gehandelt haben.
1. Führung eines fremden Geschäftes
Das Anlegen eines Golfplatzes müsste ein fremdes Geschäft sein. Ein Geschäft ist jedes rechtliche oder tatsächliche Handeln. Es ist fremd, wenn es aus objektiver Perspektive dem Rechtskreis eines anderen zuzuordnen ist. Das Anlegen eines Golfplatzes und der Bau eines Mehrzweckgebäudes ist ein tatsächliches Handeln. Aus objektiver Perspektive gehören solche grundlegenden Umgestaltungen in die Sphäre des Eigentümers.
2. Fremdgeschäftsführungswille
Darüber hinaus müsste P mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt haben. Er müsste also um die Fremdheit des Geschäftes gewusst haben und es für einen anderen tätigen gewollt haben. Hier wollte P den Golfplatz anlegen, um das gepachtete Grundstück für sich selber wirtschaftlich nutzbar zu machen. Insoweit handelte er nur für sich und ohne Fremdgeschäftsführungswillen.
III. Anspruch P gegen E auf Verwendungsersatz gem. § 994 Abs. 1 BGB
P könnte gegen E einen Anspruch auf Verwendungsersatz aus § 994 BGB haben.
1. Anspruch entstanden
Für einen entstandenen Anspruch müsste eine Vindikationslage vorliegen, die Umgestaltung müsste eine nützliche Verwendung sein und P müsste gutgläubig sein.
a) Vindikationslage im Zeitpunkt der Verwendung
Für eine Vindikationslage müsste der Anspruchsgegner E Eigentümer sein, der Anspruchssteller P Besitzer ohne Recht zum Besitz sein.
aa) Anspruchsgegner ist Eigentümer
E ist Eigentümer und hat sein Eigentum nie verloren. Die Verpachtung an G und die Unterverpachtung von G an P betrafen nur das Besitzrecht.
bb) Anspruchssteller ist Besitzer
Im Zeitpunkt der Umgestaltung des Grundstückes war P unmittelbarer Besitzer.
cc) Anspruchssteller hat kein Recht zum Besitz
Problematisch ist, ob P im Zeitpunkt des Umbaus gegenüber dem Eigentümer ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB hatte.
(1) Eigenes Recht zum Besitz, § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
P könnte ein eigenes Recht zum Besitz gegenüber dem Eigentümer im Sinne des § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB gehabt haben. Allerdings verband P und E weder ein dingliches noch ein vertragliches Recht, so dass dies ausscheiden muss.
(2) Abgeleitetes Recht zum Besitz, § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, S. 2 BGB
In Betracht kommt jedoch ein abgeleitetes Recht im Sinne des § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, S. 2 BGB. Dazu müsste G als mittelbarer Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt und zur Weitergabe des Besitzes an einen Dritten ermächtigt gewesen sein. Hier hatten E und der kraft Eintragung (§ 21 BGB) rechtsfähige Verein G, vertreten durch den Vorstand (§ 26 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB), einen Pachtvertrag geschlossen. Dieser Pachtvertrag stellt im Sinne des § 868 BGB ein Besitzmittlungsverhältnis dar und G war berechtigter unmittelbarer Besitzer. G war die Besitzüberlassung an P im Rahmen der Unterverpachtung gestattet, so dass P ein abgeleitetes Recht zustand. Somit stand ihm ein Recht zum Besitz im Zeitpunkt der Umgestaltung zu.
(3) Korrektur über das Institut des „Nicht-mehr-Berechtigten“ Besitzers
Fraglich ist, ob dieser Befund über die Figur des „Nichtmehr-Berechtigten“ zu korrigieren ist.
Eine Meinung möchte dem „Nicht-mehr-Berechtigten“ Besitzer in dieser Situation eine Brücke bauen und ihm einen Anspruch auf Verwendungsersatz aus den §§ 994 ff. BGB zusprechen. Betont wird, dass es nur darauf ankäme, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Verwendungsersatzanspruches eine Vindikationslage bestände. Insoweit ist dann § 994 BGB analog anzuwenden.1
Danach wäre zugunsten von P eine Vindikationslage gegeben.
Eine andere Meinung weist darauf hin, dass diese Lösung den Besitzer unbillig bevorteilen würde. Er habe sich vorrangig innerhalb seines geschlossenen Pachtvertrages an seinen Verpächter – hier G – zu halten. Dieser Vorrang vertraglicher Abreden und des dort eingegangenen Insolvenzrisikos dürfe nicht künstlich im EBV durchbrochen werden. Darüber hinaus käme es in allen anderen Situationen immer auf die Vindikationslage im Zeitpunkt des haftungsauslösenden Ereignisses an.2
Danach würde keine Vindikationslage im Zeitpunkt der Verwendung bestehen und damit ein Anspruch aus § 994 BGB ausscheiden.
Da die Meinungen zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, ist eine Entscheidung des Streites erforderlich. Für die erste Meinung spricht, dass der ursprünglich berechtigte Besitzer nach dem Wegfall seines Rechtes zum Besitz schlechter steht als wenn er von Anfang an kein Recht zum Besitz besessen hätte. Diese Situation scheint ihn zu benachteiligen, so dass eine Korrektur über die analoge Anwendung von §§ 994 ff. BGB geboten ist.
Hinweis: Eine andere Meinung, die das temporale Element aller Ansprüche aus dem EBV betont, ist gut vertretbar. Bearbeiter, die das Institut des „Nicht-mehr-Berechtigten“ ablehnen, müssen die folgende Wertungskorrektur nicht eröffnen.
(4) Ausschluss aus Wertungsgesichtspunkten
Im Rahmen dieses Sachverhaltes ist jedoch problematisch, ob der Befund nicht zu korrigieren ist. In die Abwägung ist einzustellen, dass P und G im Pachtvertrag einen Verwendungsersatz vereinbart haben. Dies könnte eine vorrangige vertragliche Regelung darstellen. Grundsätzlich ist anerkannt, dass Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis und aus einem Vertrag nebeneinander stehen können. Im vorliegenden Fall wäre der vertragliche Anspruch jedoch gegen den mittelbaren Besitzer G zu richten. Der Eigentümer wäre nur Schuldner eines Anspruches aus § 994 BGB, so dass dieser belastet wäre, weil der Gläubiger seinen vertraglichen Anspruch nicht geltend gemacht hat. Diese Situation benachteiligt den Eigentümer unbillig, so dass eine Vindikationslage mit Blick auf eine vorrangige vertragliche Anspruchsgrundlage nicht vorliegt.
b) Zwischenergebnis
Es liegt keine Vindikationslage vor.
2. Ergebnis
Mithin hat P keinen Anspruch gegen E auf Verwendungsersatz gem. § 994 BGB.
IV. Anspruch P gegen E auf Wertersatz gem. §§ 951 Abs. 1 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB
P könnte gegen E einen Anspruch auf Wertersatz gem. §§ 951 Abs. 1 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB haben.
1. Anspruch entstanden
a) Anwendbarkeit
Der Anwendbarkeit von § 951 Abs. 1 S. 1 BGB steht keine Sperrwirkung der Regeln des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses entgegen, denn es liegt keine Vindikationslage vor.
b) Voraussetzungen von § 951 Abs. 1 S. 1 BGB
Es müssten zunächst die Voraussetzungen von § 951 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen. P müsste aufgrund von §§ 946-950 BGB sein Eigentum verloren haben.
In Betracht kommt eine Verbindung mit einem Grundstück nach § 946 BGB, indem P Rasen säte und das Mehrzweckgebäude errichtete. Nach § 946 BGB erwirbt der Eigentümer eines Grundstückes Eigentum an allen mit diesem verbundenen Gegenständen.
aa) Rasen
Nach § 94 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB werden Samen mit dem Aussäen Teil des Grundstückes und gehen so in das Eigentum des Grundstückseigentümers über.
bb) Mehrzweckgebäude
Nach §§ 93, 94 Abs. 1 S. 1 BGB gehören zu einem Grundstück alle mit ihm verbundenen Gebäude.
c) Voraussetzungen des Bereicherungsrechts
Darüber hinaus müssten die Voraussetzungen des Bereicherungsrechtes vorliegen. Zunächst ist fraglich, ob es sich um einen Rechtsgrund oder einen Rechtsfolgenverweis handelt. Die h.M. in Literatur und Rechtsprechung geht dabei von einem Rechtsgrundverweis aus.3
aa) Etwas erlangt
E müsste etwas erlangt haben. Dies kann jeder vermögenswerte Vorteil sein. Hier kommen zwei Bereicherungsgegenstände in Betracht.
(1) Eigentum am Golfplatz
Der E ist nunmehr Eigentümer eines Golfplatzes samt einem Mehrzweckgebäude. Beides stellt einen vermögenswerten Vorteil dar.
(2) Mehrwert bei erneuter Verpachtung
Darüber hinaus könnte die Möglichkeit, das Grundstück als Golfplatz zu einem höheren Preis zu verpachten als ein brachliegendes Grundstück, einen vermögenswerten Vorteil darstellen. Grundsätzlich ist der Mehrwert eines höheren Pacht- oder Mietzinses anerkannt.4 Diese Fallkonstruktion wendet der BGH jedoch nur an, wenn der Vermieter durch eine vorzeitige Beendigung des Vertrages in den Genuss der Wertsteigerung kommt. Im vorliegenden Fall war jedoch kein befristeter Pachtvertrag geschlossen worden. Darüber hinaus kommt der Mehrwert im Moment nicht dem Eigentümer zu, sondern dem Pächter G. Solange der Pachtvertrag zwischen G und E fortbesteht, kann nur G einen höheren Unterpachtzins generieren, so dass eine Bereicherung des E abzulehnen ist.
bb) Durch Leistung des Anspruchsstellers
Vor der Frage, ob eine Leistung von E vorliegt, ist zu klären, ob der Verweis auf das Bereicherungsrecht sowohl einen Verweis auf die Leistungskondiktion und die Kondiktion in sonstiger Weise erfasst, oder ob nur die Kondiktion in sonstiger Weise umfasst ist.
In der überwiegenden Literatur wird vertreten, dass mit dem Wortlaut „erleidet“ nur ein gesetzlicher Erwerb und keine rechtsgeschäftliche Leistung gemeint ist. Derjenige, der einen Rechtsverlust erleidet, muss auch identisch mit dem Anspruchssteller sein. Wenn jemand jedoch Materialien verbaut, die im Eigentum eines Dritten stehen, fallen diese Positionen auseinander.5
Danach wäre nur die Kondiktion in sonstiger Weise vom Verweis erfasst.
Namentlich die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Verweis sowohl die Leistungskondiktion als auch die Kondiktion in sonstiger Weise erfasst. Insgesamt ist es möglich, dass ein Dritter einen Rechtsverlust erleidet, weil jemand anderes leistet.6
Danach wäre es möglich, eine Leistungskondiktion zu prüfen.
In Zweipersonenverhältnissen hat dieser Streit keine Bedeutung. Hier wird auch mit Blick auf die Leistungskondiktion der Rechtsverlust beim Leistenden eintreten. Soweit man mit der Literatur im Dreipersonenverhältnis nur einen Verweis auf die Nichtleistungskondiktion anerkennen möchte, ist neben der Prüfung von § 951 BGB die Prüfung einer eigenständigen Leistungskondiktion ohne Verweis aus § 951 Abs. 1 S. 1 BGB möglich.
Hinweis: Wenn eine Entscheidung des Streites erforderlich ist, sprechen die besseren Argumente für die Rechtsprechung, denn der Wortlaut des § 951 BGB enthält eben gerade keine Beschränkung. Eine andere Ansicht ist jedoch gut vertretbar.
P müsste nun an E geleistet haben, also bewusst und zweckgerichtet das Vermögen von E gemehrt haben. Vorliegend verfolgte P mit dem Anlegen des Golfplatzes jedoch nur eigene Ziele, ohne zweckgerichtet das Vermögen von E vermehren zu wollen. Mithin muss eine Leistung ausscheiden.
2. Ergebnis
Mithin hat P keinen Anspruch gegen E auf Wertersatz gem. §§ 951 Abs. 1 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.
V. Anspruch P gegen E auf Wertersatz gem. §§ 951 Abs. 1 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB
P könnte gegen E einen Anspruch auf Wertersatz gem. §§ 951 Abs. 1 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB haben.
1. Anspruch entstanden
a) Anwendbarkeit
Der Anspruch auf Wertersatz gem. § 951 Abs. 1 S. 1 BGB ist nicht gesperrt, denn es liegt keine Vindikationslage vor.
b) Voraussetzungen von § 951 Abs. 1 S. 1 BGB
Wie oben bereits gezeigt, liegen die Voraussetzungen des § 951 Abs. 1 S. 1 BGB vor.
c) Voraussetzungen des Bereicherungsrechtes
Es müssten die weiteren Voraussetzungen einer Kondiktion in sonstiger Weise vorliegen.
aa) Etwas erlangt
E hat das Eigentum an dem Golfplatz und dem Mehrzweckgebäude erlangt.
bb) In sonstiger Weise
Diese Bereicherung müsste E in sonstiger Weise erfahren haben. Mit Blick auf die Subsidiarität der Nichtleistungskondiktion dürfte niemand an E geleistet haben. Vorliegend hat niemand bewusst und zweckgerichtet das Vermögen von E gemehrt, so dass grundsätzlich der Weg für die Kondiktion in sonstiger Weise geebnet ist. Im Rahmen des Bereicherungsrechtes im Mehrpersonenverhältnis verbietet sich jedoch eine schematische Lösung, sondern es ist der Einzelfall zu betrachten. In diesem ist in Rechnung zu stellen, dass die Bereicherung des E entfallen wäre, wenn P von seinem Wegnahmerecht Gebrauch gemacht hätte oder wenn G die Wegnahme nach § 9 des Vertrages eingefordert hätte. Es ist also ein zufälliges Ergebnis, dass der Eigentümer mit dem Golfplatz belastet ist. Es erscheint mit Blick auf die vertraglichen Regelungen - die grundsätzlich Vorrang genießen - unbillig, dem Eigentümer eine Bereicherung in sonstiger Weise aufzuerlegen.
2. Ergebnis
Mithin hat P keinen Anspruch gegen E auf Wertersatz gem. §§ 951 Abs. 1 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB.
Zur Vertiefung
Tölle, ZJS 2016, S. 1010.