Staatsexamen · ~300 Min.
Examensübungsklausur: Sehnsucht nach Kiel
ZJS 2025, S. 1931
Sachverhalt
M hat im Jahre 2021 von V eine in dessen Eigentum stehende 2,5-Zimmer-Wohnung zu Wohnzwecken in Kiel gemietet. Der schriftlich geschlossene, unbefristete Mietvertrag sieht vor, dass M dem V hierfür monatlich 650 € an Miete zahlt. Bestimmungen hinsichtlich der Gebrauchsüberlassung an Dritte sind in dem Mietvertrag nicht enthalten. Aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels wird M allerdings ab Januar 2024 dazu gezwungen, fortan wochentags in Hannover zu arbeiten, weshalb er dort zusätzlich eine Ein-Zimmer-Wohnung anmietet. Da er jedoch mittlerweile in Kiel viele gute Freunde gefunden und insbesondere auch die Ostsee zu schätzen gelernt hat, entscheidet er sich dazu, nicht aus Kiel wegzuziehen, sondern stattdessen seine dortige Wohnung weiter zu behalten, um zumindest die Wochenenden vorwiegend in Kiel zu verbringen. Um aber seine laufenden Kosten für die beiden Wohnungen zu senken, fasst M den Entschluss, ein Zimmer seiner Kieler Wohnung von nun an unterzuvermieten. Er hängt deshalb an das Schwarze Brett in der Mensa folgenden Aushang:
„Ich habe ein Zimmer in meiner Wohnung zu vermieten. Bei Interesse meldet euch gerne bei mir unter der unten aufgeführten Nummer“.
Der im dritten Semester Jura studierende U sieht in seiner Mittagspause den Aushang des M und, da er sich immer noch auf der Suche nach einer geeigneten Unterkunft in Kiel befindet, meldet sich umgehend bei diesem. In dem darauffolgenden Treffen zwischen M und U schließen beiden dann einen schriftlichen Vertrag mit dem Inhalt, dass M dem U den Gebrauch an einem genau bezeichneten Zimmer in der Wohnung des M unbefristet ab März 2024 zu Wohnzwecken überlasst. Als Gegenleistung verpflichtet sich U, dem M monatlich 300 € zu zahlen. Da U gerade die Schuldrechtsvorlesung besucht und dementsprechend gelernt hat, dass Haftungsprivilegierungen in gewissem Umfang prinzipiell rechtlich möglich sind, möchte er sein neu gelerntes Wissen sogleich in die Tat umsetzen und bittet M zudem, in den Vertrag zusätzlich eine Regelung aufzunehmen, der zufolge er nur „Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit“ zu vertreten habe. M, dem es in erster Linie darum geht, endlich einen geeigneten Untermieter gefunden zu haben, hat mit diesem Bestreben des U kein Problem, sodass die Haftungsregelung ebenso Eingang in den Vertrag findet.
U zieht daraufhin zum 1.3.2024 mit in die Wohnung ein. Da er bei dem Hineintragen seiner Möbelstücke allerdings ein bisschen unaufmerksam agiert, schlägt er mit dem Lattenrost seines Bettes gegen die hölzerne Zimmertür, sodass an dieser ein kleineres Loch und einige tiefe Kratzer zurückbleiben. V bekommt von dem ganzen Geschehen zunächst nichts mit. Erst Anfang April 2024 erfährt er, dass anscheinend jetzt eine ihm unbekannte Person mit in seiner Wohnung lebt. Aufgrund dessen fertigt er ein Schreiben an, in dem er M auffordert, die Gebrauchsüberlassung entweder umgehend zu beenden oder darzulegen, wer die dritte Person überhaupt ist und warum er ihr ein Teil der Wohnung überlässt. Dieses Schreiben wirft er anschließend in den Briefkasten des M. Dieser findet das Schreiben am nächsten Wochenende vor. Er meint sich jedoch dunkel zu erinnern, dass ihm ein befreundeter Jurist vor ein paar Jahren mal erzählt hat, dass Mietern ein Recht zur Untervermietung ihrer Wohnung zustehe. Hiervon ausgehend entschließt er sich deshalb, vorerst nicht auf das Schreiben des V zu reagieren.
Als sich V Ende April bei Nachbarn erkundigt, ob U immer noch in seiner Wohnung lebt und dies ihm von den Nachbarn bestätigt wird, entscheidet V sich dazu, das Mietverhältnis mit M nun zu beenden. Er schreibt daher an M einen von ihm eigenhändig unterschriebenen Brief, in welchem er darlegt, dass die Gebrauchsüberlassung an den ihm unbekannten U ihn erheblich in seinen Vermieterrechten verletze. M habe sein vorheriges Schreiben weder als Anlass genommen, mit ihm in Kontakt zu treten und darzulegen, weshalb er einen Teil der Wohnung untervermietet, noch habe er die unerlaubte Untervermietung bisher beendet. M verstoße dadurch gegen seine Pflichten als Mieter. Er, V, kündige daher den Mietvertrag außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Dieses Schreiben wirft V am Vormittag des 30. Aprils in den Briefkasten des M. Als M es am 3. Mai liest, ist dieser völlig entsetzt. Er schreibt V sofort eine E-Mail, in der er ausführt, dass er als Wohnraummieter keine Erlaubnis für eine Untervermietung brauche; falls doch, dann sei V jedenfalls gesetzlich verpflichtet, ihm diese Erlaubnis zu erteilen, da er, M, unter der Woche in Hannover wohne und daher ein nachvollziehbares Interesse daran habe, durch die Weitervermietung an U seine Wohnkosten zu senken. Dies stehe einer Kündigung, insbesondere einer außerordentlichen, doch wohl entgegen. V entgegnet, dass ein legitimes Interesse des M an der Untervermietung schon deshalb nicht bestehe, weil M augenscheinlich seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in Kiel, sondern in Hannover habe. Zudem sei es ihm mit seinem Einkommen doch wohl noch möglich, die Kosten für beide Wohnungen zu tragen, sodass er nicht zwingend auf die Untervermietung angewiesen sei.
Musterlösung anzeigenErst selbst versuchen – die Lösung liest sich danach anders.
# Lösungsvorschlag
dd) Außerordentliches Kündigungsrecht, §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2,
(bb) Berechtigtes Interesse des M nach Abschluss des
I. §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB
V könnte gegenüber M einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB haben. Hierfür ist erforderlich, dass zwischen V und M ein Wohnraummietvertrag zustande gekommen ist, welcher wirksam beendet wurde.
1. Mietvertrag zwischen V und M über Wohnraum
V und M haben im Jahre 2021 einen unbefristeten Mietvertrag über eine 2,5-Zimmer-Wohnung geschlossen, demzufolge sich V dazu verpflichtet hat, M den Gebrauch der Wohnung zu gewähren, wohingegen M dem V eine monatliche Miete von 650 € schuldet. Ein Mietverhältnis über Wohnraum ist demzufolge zustande gekommen.
Kündigung führende wichtige Grund im Kündigungsschreiben anzugeben ist. Bei dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB handelt es sich um eine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung, sodass eine fehlende oder defizitäre Begründung zur Unwirksamkeit der Kündigung führt. Insoweit ist erforderlich, dass der Lebenssachverhalt, auf den die Kündigung gestützt wird und der daher in einem etwaigen künftigen Rechtsstreit zur Beurteilung steht, von möglichen anderen unterscheidbar in dem Kündigungsschreiben wiedergegeben wird. V hat in dem Kündigungsschreiben angegeben, dass die unbefugte Gebrauchsüberlassung an U den Grund für die Kündigung darstelle. M habe auf sein vorheriges Schreiben nicht reagiert und dementsprechend weder die Gründe für die Gebrauchsüberlassung mitgeteilt noch diese bisher beendet. M verletzte dadurch seine vertraglichen Pflichten. Dies genügt dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB. Dass V den M nicht, wie von § 568 Abs. 2 BGB vorgeschrieben, auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen hat, ist demgegenüber für die Wirksamkeit der Kündigung ohne Belang, da es sich bei § 568 Abs. 2 BGB um eine bloße „Soll-Vorschrift“ handelt. Ihre Missachtung führt bloß zu einer Verlängerung der Widerspruchsfrist des Mieters, § 574b Abs. 2 S. 2 BGB.
dd) Außerordentliches Kündigungsrecht, §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2, 549 Abs. 1 BGB
Es müsste auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des V bestanden haben. Gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. § 543 Abs. 2 BGB führt diesbezüglich exemplarisch einige Regelbeispiele auf, bei deren Vorliegen ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender wichtiger Grund anzunehmen ist. Vorliegend kommt ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB in Betracht. Hiernach liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.
(1) Unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten
M hat U ein Zimmer in der Mietsache ab März 2024 zu Wohnzwecken überlassen. Als „Dritte“ sind solche Personen anzusehen, die weder Parteien des Mietvertrages, nächste Angehörige des Mieters, Bedienstete des Mieters oder Besucher sind. U ist demgemäß Dritter i.S.d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB. Des Weiteren wurde die Möglichkeit der Untervermietung eines Zimmers der Wohnung weder bereits in dem Mietvertrag zwischen M und V vereinbart noch zu einem späteren Zeitpunkt von V gestattet, sodass es sich auch um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung handelt. Hieran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass möglicherweise M einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung gegenüber V gehabt hat. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB entbindet den Mieter nämlich nicht von der Verpflichtung, die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung einzuholen, schon allein deswegen, damit der Vermieter prüfen kann, ob ein wichtiger Grund zur Versagung vorliegt. Erst wenn die Erlaubnis erteilt wurde, handelt es sich somit formal um eine befugte Gebrauchsüberlassung.
Hinweis: Die Studierenden sollten sehen, dass eine unbefugte Gebrauchsüberlassung selbst dann vorliegt, wenn die Voraussetzungen einer Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 BGB erfüllt sind, die Erlaubnis aber noch nicht von Vermieterseite erteilt wurde. Davon ist jedoch die Frage zu unterscheiden, ob eine solche formal unbefugte Gebrauchsüberlassung auch ausreicht, um einen außerordentlichen Kündigungsgrund darzustellen (siehe unten).
h.M.11 davon auszugehen, dass der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 2 Alt. 2 BGB neben einer formal unbefugten Gebrauchsüberlassung regelmäßig voraussetzt, dass diese gleichermaßen materiell unberechtigt ist. Hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB, erscheint es nämlich nicht gerechtfertigt, allein aus dem Umstand, dass dieser die zu gewährende Erlaubnis nicht beantragt hat, ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zu begründen. Ein bloßes vertragswidriges Verhalten des (Wohnraum-)Mieters reicht für sich genommen gerade noch nicht aus, um eine außerordentliche Kündigung als „ultima ratio“ zu ermöglichen. Hierbei kann offenbleiben, ob es in diesem Fall an der „Erheblichkeit der Verletzung der Vermieterrechte“ mangelt, oder ob der außerordentlichen Kündigung des Vermieters stattdessen der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegenzuhalten ist.
Hätte M gegenüber V im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an U aus § 553 Abs. 1 BGB zugestanden, würde somit kein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB bestehen.
(a) Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB
Gem. § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten, wenn er hierfür nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hat und die Gebrauchsüberlassung an den Dritten für den Vermieter nicht unzumutbar ist.
(aa) Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums
§ 553 Abs. 1 BGB erfasst nur eine solche Gebrauchsüberlassung, bei welcher der Mieter bloß einen Teil des angemieteten Wohnraums einem Dritten überlässt. Der Grund für diese Einschränkung liegt darin, dass sichergestellt werden soll, dass der Mieter auch in Zukunft die Sachherrschaft über die Wohnung ausüben kann. Entscheidend für die „Überlassung eines Teils des Wohnraums“ ist mithin, dass der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgegeben hat. Dies ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um in diesem gelegentlich zu schlafen oder Einrichtungsgegenstände zu lagern. Im vorliegenden Fall hat M lediglich ein Zimmer der 2,5-Zimmer-Wohnung an U untervermietet. Der Gewahrsam an den übrigen Zimmern verbleibt weiterhin ausschließlich ihm, sodass eine teilweise Gebrauchsüberlassung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB vorliegt.
(bb) Berechtigtes Interesse des M nach Abschluss des Mietvertrages
Bei M müsste auch nach Abschluss des Mietvertrages mit V ein berechtigtes Interesse entstanden sein, ein Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. An ein derartiges „berechtigtes Interesse“ des Mieters werden von Seiten der Rechtsprechung und der Literatur keine hohen Anforderungen gestellt. So soll es schon dann anzunehmen sein, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, welche sein Verlangen nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten verständlich erscheinen lassen. „Berechtigt“ ist hiernach jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. M hat sich dazu entschlossen, ein Zimmer seiner Kieler Mietwohnung unterzuvermieten, um seine durch die Anmietung der Wohnung in Hannover gestiegenen Mietkosten zu senken. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass der Wunsch des Mieters, die von ihm zu tragenden Mitaufwendungen zu verringern, in der Regel als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB anzuerkennen ist. Dies gilt aufgrund des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB selbst dann, wenn es dem Mieter aufgrund seiner Einkünfte und seines Vermögens potenziell noch möglich wäre, das Mietverhältnis ohne die Untervermietung fortzusetzen. Auch in einer derartigen Situation hat er nämlich ein nachvollziehbares Interesse an finanzieller Entlastung. Dementsprechend schließt der Umstand, dass M ggf. in der Lage ist, die Kosten für beide Wohnungen zu begleichen, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht aus. Fraglich ist jedoch, ob ein „berechtigtes Interesse“ des M möglicherweise deswegen abzulehnen ist, weil dieser nur noch seine Wochenenden vorwiegend in Kiel verbringt und zu diesem Zweck in der Wohnung nächtigt, sich die meiste Zeit jedoch in Hannover aufhält. Vereinzelt wird angenommen, dass ein „berechtigtes Interesse“ i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB abzulehnen ist, wenn der Mieter seinen Lebensmittpunkt nicht in der Wohnung beibehält, sondern an einen anderen Ort verlagert, denn dann könnte er seiner Obhutspflicht gegenüber dem Vermieter nicht mehr nachkommen. Hiergegen spricht allerdings, dass andernfalls der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten möchte, zu erhalten, leerlaufen würde. Aufgrund der „Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft“20 ist nämlich eine berufsbedingt doppelte Haushaltsführung keinesfalls ungewöhnlich. Hätte der Mieter in dieser Situation jedoch nicht die Möglichkeit, einen Teil seiner einen Wohnung unterzuvermieten, dann würde gerade dieses Phänomen der modernen Arbeitswelt von § 553 Abs. 1 BGB nicht erfasst werden. In den Gesetzesmaterialien findet sich im Übrigen auch kein Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber nur den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen hat. Zudem wird der Mieter durch den Mietvertrag nicht verpflichtet, in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt im Sinne eines Hauptwohnsitzes zu begründen. Vielmehr steht es ihm zur freien Disposition, zu entscheiden, an welchem Ort er wohnt. Letztendlich ist daher mit der mittlerweile ganz h.M.22 davon auszugehen, dass ein berechtigtes Interesse auch dann vorliegt, wenn der Mieter nicht mehr seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat.
M hatte folglich nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, ein Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.
(cc) Keine Unzumutbarkeit für V
Anhaltspunkte dafür, dass V die Gebrauchsüberlassung eines Zimmers an U unzumutbar ist, sind nicht ersichtlich, sodass der Anspruch auf Erlaubniserteilung nicht gem. § 553 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen ist. Auch lässt sich dem Sachverhalt nicht entnehmen, dass V die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zumutbar wäre.
(b) Ergebnis
Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB liegen dementsprechend vor, sodass M im Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers gegenüber V gehabt hat. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung an U begründet daher kein außerordentliches Kündigungsrecht i.S.d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB.
Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist somit im Ergebnis unwirksam. beispielhafte Aufzählung an Fallvarianten, in denen ein solches berechtigtes Interesse anzunehmen ist. Da V seine Kündigung auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung an U stützt, kommt vorliegend § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Hiernach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt hat.
(1) Pflichtverletzung durch M
Indem M das Zimmer ohne Erlaubnis des V an U untervermietet hat, hat er seine vertraglichen Pflichten gegenüber V verletzt. Wie bereits im Rahmen der außerordentlichen Kündigung dargelegt, ändert daran auch die Tatsache nichts, dass M gegenüber V einen Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Gebrauchsüberlassung an U aus § 553 Abs. 1 BGB gehabt hat, denn auch dann ist der Mieter nicht befugt, die Mietsache einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters zu überlassen. Vielmehr muss er im Zweifel auf Erteilung der Erlaubnis klagen.
(2) Verschulden
M müsste auch bezüglich der unbefugten Gebrauchsüberlassung an U und seiner damit begangenen Vertragspflichtverletzung gegenüber V schuldhaft gehandelt haben. Verschulden meint in diesem Kontext Vorsatz und Fahrlässigkeit, bloßes Vertretenmüssen (z.B. nach § 287 S. 2 BGB) genügt daher nicht. M hat auf das erste Schreiben des V, in welchem dieser ihn aufgefordert hat, die Untervermietung entweder zu beenden oder die Gründe darzulegen, warum er die Wohnung an U untervermietet habe, nicht reagiert, weil er fälschlicherweise dachte, er bräuchte als Wohnungsmieter keine Erlaubnis zur Untervermietung. Er hat sich dementsprechend in einem sog. Rechtsirrtum befunden. Ein solcher beruht aber nur dann nicht auf Fahrlässigkeit, wenn der Mieter die Rechtslage sorgfältig geprüft und sich ggf. bei einem Fachmann erkundigt hat. Von einer solch sorgfältigen Prüfung der Rechtslage kann aber nicht die Rede sein, wenn M eine Beantwortung des Schreibens deswegen unterlassen hat, weil er meinte, sich dunkel daran zu erinnern, dass ihm ein befreundeter Jurist von ein paar Jahren mal erzählt hätte, dass Mietern ein Recht zur Untervermietung ihrer Wohnung zustände. Dies folgt schon daraus, dass die damalige Angabe keinerlei Zusammenhang zu der konkreten Gebrauchsüberlassung an U aufgewiesen hat und daher nicht die Umstände des Einzelfalls in den Blick nehmen konnte. Darüber hinaus war sich M zum einen noch nicht einmal sicher, dass die Äußerung tatsächlich so gefallen ist, und zum anderen lässt die Angabe auch nicht zweifelsfrei erkennen, ob damit gemeint ist, dass ein Wohnraummieter einfach ohne Erlaubnis des Vermieters an jeden Dritten untervermieten darf oder ob diesem bloß ein Anspruch auf Erlaubniserteilung zusteht. Indem M ein Zimmer der Wohnung unbefugt an U vermietet hat, hat er somit seine mietvertraglichen Pflichten jedenfalls fahrlässig (§ 276 Abs. 2 BGB) verletzt.
Kündigung einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung aus § 553 Abs. 1 BGB gehabt hat, die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nun nicht per se aus. Vielmehr bedarf es stattdessen einer weitergehenden Abwägung der Vermieterinteressen mit den Gründen, die zur Gebrauchsüberlassung ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters geführt haben.
Für eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung könnte hierbei sprechen, dass V den M vor der Kündigung mit einem Schreiben explizit dazu aufgefordert hat, entweder die Gebrauchsüberlassung zu beenden oder darzulegen, wer die Person des Untermieters ist und warum ihr ein Teil der Wohnung überlassen wird. Auch wenn man eine vorherige Abmahnung nicht als unerlässliche Voraussetzung einer verhaltensbezogenen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begreifen sollte, spricht ihr Vorhandensein nämlich zumindest für eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Allerdings darf ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden, dass der Umstand, dass M im Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB gegenüber V auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gehabt hat, die Pflichtverletzung und eine damit einhergehende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen als weniger schwerwiegend erscheinen lässt. Verstärkend kommt hinzu, dass die fehlende Beantragung der Erlaubnis einzig und allein auf einer Verkennung der Rechtslage durch M beruhte und nicht darauf, dass dieser die Untervermietung an U von vornherein gegenüber V verschleiern wollte. Von einer bewussten Missachtung der Belange oder Person des Vermieters kann daher keine Rede sein. Eine nur fahrlässige Pflichtverletzung spricht jedoch – im Gegensatz zu einer vorsätzlichen – eher für deren Unerheblichkeit. Durch die Untervermietung an U ist zudem, da M hauptsächlich in Hannover wohnt und sich maximal an den Wochenenden zu Schlafzwecken in der Wohnung aufhält, nicht mit einer erkennbar erhöhten Abnutzung der Mietwohnung infolge der unerlaubten Gebrauchsüberlassung zu rechnen.
Letzten Endes sprechen somit gute Gründe dafür, die unbefugte Gebrauchsüberlassung eines Zimmers der Wohnung an U eher als bloß unerhebliche Pflichtverletzung zu begreifen, sodass es an den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mangelt. Da auch ein sonstiges berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ersichtlich ist, ist die ordentliche Kündigung im Ergebnis gleichermaßen unwirksam.
c) Ergebnis
Das Mietverhältnis zwischen M und V wurde weder durch eine außerordentliche noch durch eine ordentliche Kündigung wirksam beendet. V hat keinen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gegenüber M aus §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB.
II. § 985 BGB
V ist zwar Eigentümer der Wohnung und M Besitzer. Aufgrund der unwirksamen Kündigung des Mietvertrages besteht allerdings ein Recht des M zum Besitz an der Wohnung i.S.d. § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB gegenüber V, sodass V kein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus § 985 BGB gegenüber M zusteht.
III. § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB
M hat den Besitz an der Wohnung durch eine Leistung des V erlangt. Allerdings ist der rechtliche Grund für die Besitzüberlassung mangels wirksamer Kündigung des Mietvertrags seitens des V nicht später weggefallen, sodass ein Herausgabeanspruch des V ebenfalls nicht aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB folgt.
Zur Vertiefung
Schmädicke, ZJS 2025, S. 1931.