Einen Schritt voraus?

# Lösungsvorschlag

a) Gartengeräte als wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§ 94 Abs. 1

c) Übergang des Eigentums an den Gartengeräten mit Eigentumserwerb am

Erwerb eines Anwartschaftsrechts am Grundstück durch eigene Antragstellung

Zu prüfen ist, ob D das Eigentum am Grundstück erlangt hat.

I. Ursprüngliche Eigentumslage

Ursprünglich war V Eigentümerin des Grundstücks; ein Rückgriff auf die Vermutungsregel des § 891 BGB ist bei feststehender Eigentumslage nicht zulässig.

II. Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb des K durch Übereignung von V

K könnte jedoch durch Übereignung nach §§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB Eigentum an dem Grundstück erworben haben. Eine wirksame Übereignung nach §§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Eigentümerin und der Erwerber sich über den Eigentumsübergang geeinigt haben, der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird und die Verfügende verfügungsbefugt ist.

1. Wirksame dingliche Einigung (Auflassung)

Gem. § 925 Abs. 1 BGB müsste die Einigung in der vorgesehenen Form, also bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar als zuständiger Stelle für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erklärt worden sein. V und K haben am 1.2.2024 im Kontext des schuldrechtlichen Kaufvertrages zugleich die dingliche Auflassung erklärt, sich also darüber geeinigt, dass das Eigentum am Grundstück von V auf K übergehen soll, §§ 145, 147 Abs. 1 S. 1 BGB.

vertrag auch dinglich über den Eigentumsübergang geeinigt (§§ 145, 147 Abs. 1 S. 1 BGB), indem sie zugleich die Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) erklärten.

2. Eintragung der D in das Grundbuch

Anders als K wurde D am 20.2.2024 antragsgemäß (§ 13 Abs. 1 S. 1 Var. 1 GBO) in das Grundbuch eingetragen, § 873 Abs. 1 Var. 1 GBO.

I. Aus § 861 Abs. 1 BGB

Ein Anspruch auf Herausgabe der Gartengeräte aus possessorischem Besitzschutz (§ 861 Abs. 1 BGB) besteht nicht, da D zu keinem Zeitpunkt im Besitz der Gartengeräte war.

D hatte vor Überlassung des Grundstücks am 22.2.2024 keine tatsächliche Gewalt über die Gartengeräte (§ 854 Abs. 1 BGB). Denkbar wäre allenfalls, eine (ggf. konkludenten) Einigung über den Besitzübergang zwischen V als früherer Besitzerin und D als Erwerberin gem. § 854 Abs. 2 BGB im Rahmen der Auflassung anzunehmen. Aber eine solche genügt nach § 854 Abs. 2 BGB nur dann zum Besitzerwerb, wenn D als Erwerberin in der Lage ist, die alleinige Gewalt über die Sache auszuüben, also die Möglichkeit zur physischen Einwirkung auf dieselbe hat.5 Von einer solchen Möglichkeit der physischen Einwirkung auf die sich im Kellerraum befindlichen Gegenstände kann frühestens mit der Übergabe der Schlüssel des Hauses am 22.2.2024 ausgegangen werden. Zu diesem Zeitpunkt hatte L die Gartengeräte aber bereits am 21.2.2024 entfernt, sodass auch dadurch kein Besitz der D begründet werden konnte.

tumserwerbs des Grundstücks am 20.2.2024 wesentliche Bestandteile des Grundstücks gem. § 94 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. des Gebäudes gem. § 94 Abs. 2 BGB gewesen sind. Wesentliche Bestandteile können nicht Gegenstand eigener Rechte sein, sodass sich das Eigentum an dem Grundstück ohne Weiteres auf diese erstreckt. Mangels fester Verbindung bzw. Zusammenhang mit Grund und Boden (§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB) könnten die Gartengeräte allenfalls wesentliche Bestandteile des Gebäudes nach §§ 93, 94 Abs. 2 BGB sein.

Hierfür müssten die Gartengeräte zur Herstellung in das Gebäude (d.h. das auf dem Grundstück stehende Haus) eingefügt worden sein (§§ 93, 94 Abs. 2 BGB). Eingefügt ist eine Sache erst, wenn sie an eine für sie bestimmte Stelle eingepasst wird, sodass eine Verbindung mit den sie umschließenden Stücken hergestellt wird;7 nicht ausreichend ist es daher, wenn die Gegenstände nur auf das Grundstück geschafft oder in das Gebäude hineingestellt wurden. Die Gartengeräte wurden nur in das Haus verbracht und für die Verwendung gelagert, dort aber nicht eingepasst und teilen daher nicht das rechtliche Schicksal des Grundstücks.

b) Einzelübereignung der Gartengeräte gem. §§ 929 ff. BGB

Als bewegliche, körperliche Gegenstände i.S.d. § 90 BGB können die Gartengeräte zunächst einzeln unter Wahrung des sachenrechtlichen Spezialitätsgrundsatzes nach den Vorschriften der §§ 929 ff. BGB übereignet werden, sofern die Einigung hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Eine entsprechende auf den Eigentumsübergang der Gartengeräte gerichtete Einigung i.S.d. §§ 145, 147 Abs. 1 und 2 BGB liegt jedoch nicht vor. V und D einigten sich ausschließlich über den Eigentumsübergang am Grundstück, sodass eine Einzelübereignung nach den §§ 929 ff. BGB ausscheidet.

c) Übergang des Eigentums an den Gartengeräten mit Eigentumserwerb am Grundstück gem. §§ 926 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 S. 1 BGB

Allerdings bestimmt § 926 Abs. 1 S. 1 BGB, dass der Erwerber mit dem Eigentum am Grundstück auch das Eigentum an den zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zubehörstücken erwirbt, soweit sich Veräußerin und Erwerberin bei der Veräußerung über die Erstreckung auf das Zubehör (aa)) geeinigt haben. Wie sich aus der Differenzierung im Wortlaut des § 926 Abs. 1 S. 1 („soweit sie dem Veräußerer gehören“) und Abs. 2 („dem Veräußerer nicht gehören“) ergibt, scheidet ein Eigentumserwerb nach § 926 Abs. 1 BGB von vornherein aus, da die Gartengeräte jedenfalls nicht im Eigentum der V als Veräußerin stehen (siehe oben). Allenfalls kommt ein Eigentumserwerb der D nach § 926 Abs. 2 BGB unter den zusätzlichen Voraussetzungen der §§ 932 ff. BGB in Betracht (bb)).

aa) Zubehöreigenschaft, § 97 BGB

Die Gartengeräte sind Zubehör, wenn sie bewegliche Sachen sind, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein,8 dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr im räumlichen Verhältnis stehen, § 97 Abs. 1 S. 1 BGB. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Einstufung der Gartengeräte als Zubehör ist der Eigentumsübergang.9 Daher ist es unschädlich, dass L ihre Gartengeräte zu Besitzwechsel bereits fortgeschafft hat, denn bei Eintragung der D in das Grundbuch am 20.2.2024 (Eigentumserwerb) befanden sich noch alle Gartengeräte im Keller des Hauses. Der wirtschaftliche Zweck der Hauptsache, dem das Zubehör dienen muss, ergibt sich zunächst aus ihrer objektiven Beschaffenheit, im Übrigen ihrer tatsächlichen Nutzung oder anderen nach der Verkehrsauffassung maßgeblichen Umständen.10 Da V die Gartengeräte seit Jahren zur Pflege des häuslichen Gartens (nicht eines gewerblichen Betriebes oder Landguts, dann § 98 BGB) verwendet, dienen sie auch der Erhaltung und Pflege des Grundstücks im engeren Sinne. Auch stehen sie in einem räumlichen Verhältnis zum Grundstück, selbst, wenn man dieses Kriterium mit dem BGH in einem „örtlichen Zusammenhang“ eng betrachtet,11 da sie sich im Keller des Hausgrundstückes befinden und ein örtlicher Zusammenhang daher jedenfalls vorhanden ist.

Problematisch ist jedoch, ob die Widmungsbestimmung auf Dauer i.S.d. § 97 Abs. 2 S. 1 BGB besteht. Schließlich hat L der V die Gartengeräte nur leihweise überlassen (§§ 598 ff. BGB). An der Dauerhaftigkeit fehlt es bereits, wenn die Nutzung von vornherein auf beschränkte Zeit angelegt war oder bei Indienstnahme schon feststand, dass der Gegenstand wieder aus dem Wirtschaftsverband der Hauptsache ausscheiden wird.12 Zwar ergibt sich aus den gesetzlichen Vorschriften zur Leihe (insbesondere aus § 604 Abs. 1 BGB) eine grundsätzliche Rückgabepflicht. L und V haben jedoch keinen Endzeitpunkt vereinbart. Vielmehr hat L der V die Gartengeräte auf Jahre hinaus überlassen, von einer nur vorübergehenden oder vornherein beschränkten Zeit kann dementsprechend nicht ausgegangen werden. Nichts anderes ergibt sich aus der allgemeinen Verkehrsanschauung (§ 97 Abs. 1 S. 2 BGB) mit der Folge, dass die Gartengeräte Zubehör i.S.d. § 97 Abs. 1 S. 1, 926 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen. Die Gartengeräte sind mangels dinglicher Einigung nicht von der Grundstücksübereignung mitumfasst.

nicht durch Leistung der Bereicherungsgläubigerin (hier: D), sondern durch eigenmächtige Inbesitznahme.

Der Anspruch scheitert aber jedenfalls daran, dass das Erlangte Etwas nicht auf Kosten der D erlangt wurde. Konkretisiert man das Kriterium „auf Kosten des Bereicherungsgläubigers“ mit der wohl h.M. nicht als Rechtswidrigkeits-, sondern als Zuweisungskriterium,15 ist ein Widerspruch zum wirtschaftlichen Zuweisungsgehalt einer absolut geschützten Rechtsposition erforderlich.16 D hatte jedoch keine Rechtsposition an den Geräten inne; vielmehr stand das Eigentum und der berechtigte Besitz der L zu (siehe oben).

Ergänzende Anmerkung: Der schuldrechtliche Übereignungsanspruch bewirkt im Liegenschaftsrecht schon ausreichend Schutz, da dieser seinerseits durch eine Vormerkung (§ 883 BGB) sicherungsfähig ist. Vor diesem Hintergrund wird argumentiert, dass das Anwartschaftsrecht sich ohnehin in der Vormerkungswirkung erschöpft und im Ergebnis überflüssig sei.21 Nicht zuletzt ist der durch das Grundbuchamt zu Unrecht nicht Eingetragene über Amtshaftungsansprüche ausreichend geschützt.

II. Erstarken des Anwartschaftsrechts

Nimmt man mit der h.M. die Existenz eines Anwartschaftsrechts des Auflassungsempfängers an, wäre für ein Erstarken zum Vollrecht Eigentum aber weiterhin eine Eintragung des K als Eigentümer erforderlich. Da das Grundbuch hier entgegen dem Antrag des K, jedoch D einträgt, kommt es nicht zum Erstarken des Anwartschaftsrechts. Das Grundbuchamt wird nach Eintragung der D den Eintragungsantrag des K zurückweisen, da es schon an einer Eintragungsbewilligung der D als Voreingetragene fehlt (§ 19, 39 GBO). Ab diesem Zeitpunkt erlischt auch das Anwartschaftsrecht.25

III. Ergebnis

An der Eigentumslage ändert sich durch die zusätzliche Antragstellung des K nichts. D ist durch die Eintragung Eigentümerin des Grundstücks geworden.

Variante 2: Erwirkung eines Widerspruches

Zu prüfen ist, ob K die Eintragung eines Widerspruches in das Grundbuch erwirken kann.

I. Eintragung eines Widerspruches nach § 899 Abs. 1 BGB

Gem. § 899 Abs. 1 BGB kann in den Fällen des § 894 BGB ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen werden. Ein Fall des § 894 BGB liegt vor, wenn das Grundbuch unrichtig ist, also eine Divergenz zwischen Grundbuchinhalt (formelle Rechtslage) und wirklicher (materieller) Rechtslage besteht, und die Sachlegitimation der Parteien gegeben ist.

1. Formelle Rechtslage

Im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist D.

2. Materielle Rechtslage

Fraglich ist, ob D materiell-rechtliche Inhaberin des zu ihren Gunsten eingetragenen Rechts ist. Dies ist hier der Fall, da obschon des Eintragungsantrages des K nicht er, sondern D mit der Eintragung in das Grundbuch gem. §§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 S. 1 BGB rechtsgeschäftlich das Eigentum erworben hat. Indem das Grundbuchamt die D einträgt, verstößt es gegen das Prioritätsprinzip des § 17 GBO, weil es zuerst den zeitlich vorrangigen Eintragungsantrag des K hätte bearbeiten müssen. Etwaige Verfahrensmängel nach der GBO im Zusammenhang mit der Eintragung (wie ein Verstoß gegen das Prioritätsprinzip nach § 17 GBO) hindern die materielle Wirksamkeit einer vollzogenen Eintragung nicht, sofern nicht zugleich gegen materiell-rechtliche Vorschriften zum Rechtserwerb verstoßen wird.26 § 17 GBO stellt somit nur eine verfahrensrechtliche Ordnungsvorschrift dar, deren Verletzung das Grundbuch nicht unrichtig macht. Nichtig und damit auch materiell unbeachtlich sind nur Eintragungen infolge evidenter, schwerwiegender Verfahrensmängel,27 die hier ersichtlich nicht vorliegen.

Das Grundbuch ist somit richtig. Der Grundbuchinhalt stimmt mit der wirklichen materiellen Rechtslage überein und es liegt kein Fall des § 894 BGB vor.

3. Ergebnis

Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruches nach § 899 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. K kann die Eintragung eines Widerspruches daher nicht nach § 899 Abs. 1 BGB erwirken.

Zur Vertiefung

Gsell/Freiwald, ZJS 2024, S. 1864.