Gewährleistung im Mietrecht

V ist Eigentümer eines Hauses in der Mannheimer Innenstadt. Das Haus besteht aus sieben Wohnungen und einem Ladenlokal. Da V weder die Wohnungen noch das Ladenlokal selbst benötigt, vermietet er das Gebäude seit über zehn Jahren. Nachdem Ende November 2015 die Mieter eines Appartements und des im Erdgeschoss gelegenen Ladenlokals ausgezogen sind, sucht V neue Mieter. M interessiert sich für beide Mietobjekte. In die Wohnung möchte er selbst einziehen, in dem Ladenlokal möchte er eine Bäckerei eröffnen. Nach Besichtigung der Mietobjekte durch M einigen sich V und M am 20.12.2015 über den Abschluss zweier Mietverträge. Hierzu sendet V dem M per E-Mail zwei voneinander getrennte Formularmietverträge, die er aus dem Internet von der Seite des Vermieterschutzbundes heruntergeladen und vorausgefüllt hat, zu. Der Wohnungsmietvertrag enthält unter anderem folgende Klausel:

§ 11 – Haftung

Der Vermieter haftet auf Schadensersatz wegen Mängeln an der Mietsache nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. M antwortet dem V per E-Mail, dass er sowohl mit dem Mietvertrag über das Ladenlokal als auch mit dem Mietvertrag über die Wohnung einverstanden sei. Am 2.1.2016 bezieht M die Wohnung. Zwei Wochen später eröffnet er – nun Existenzgründer – seine Bäckerei. Kurz darauf veräußert V das gesamte Grundstück mitsamt Gebäude wirksam an K. Am 28.2.2019 schließlich überlässt M die Wohnung unentgeltlich für sechs Monate seinem 20-jährigen Sohn S, da dieser und seine 2-jährige Tochter zu diesem Zeitpunkt über keine feste Bleibe verfügen. M mietet sich für diese sechs Monate eine Ersatzwohnung. K hatte zuvor seine Erlaubnis zu der Überlassung der Wohnung an S erteilt.

Am 6.3.2019 – kaum nachdem S die Wohnung bezogen hat – entsteht ein Brand innerhalb des Gebäudes, der sich an einer defekten Stromleitung im gemeinsam genutzten Treppenhaus entzündet hat und der auf die Bäckerei übergreift. Die brandauslösende Stromleitung wurde bei kleineren Renovierungsarbeiten im Sommer 2015 beschädigt. Seitdem handelte es sich lediglich um eine Frage der Zeit, bis ein Kurzschluss mit eventuellen Brandfolgen eintreten würde. Der Schaden an der Leitung war für V, K oder S nicht erkennbar. Lediglich dem M, der über eine Elektrikerausbildung verfügt, oder einem anderen Fachmann hätte der oberflächliche aber brandgefährliche Leitungsschaden auffallen können. M bemerkte jedoch aus leichter Unachtsamkeit nichts.

Durch den Brand wird das Ladenlokal erheblich beschädigt, sodass Renovierungsarbeiten zwingend notwendig sind. Weiterhin verbrennt brandneues Bäckerei-Inventar des M, das für den Originalkaufpreis von 10.000 € unproblematisch wiederbeschafft werden kann, vollständig. An der Wohnung, die zur Brandzeit S bewohnt, entstehen keine Sachschäden. Allerdings wird aus dem Schlafzimmer des Appartements während des allgemeinen Chaos im Rahmen der notwendigen Löscharbeiten der Feuerwehr das iPhone des S entwendet, das ursprünglich 4.500 € gekostet hat und eine Sonderanfertigung ist. Das Gerät, das mit Blattgold überzogen und mit der Originalunterschrift des mittlerweile verstorbenen Künstlers Avicii versehen ist, kann am Markt nicht wiederbeschafft werden. Zum Diebstahlszeitpunkt wies es einen Marktwert von 2.500 € auf. Wer für den Diebstahl verantwortlich ist, lässt sich nicht ermitteln. Der Feuerwehr, welche die Wohnungstür öffnete, um eventuell nötige Evakuierungen vorzunehmen, ist jedoch kein Sorgfaltsverstoß im Hinblick auf die Öffnung oder Überwachung des Eingangs vorzuwerfen. Vor diesem Hintergrund verlangt M von K Schadensersatz i.H.v. 10.000 € für sein Inventar. S möchte den Schaden ersetzt bekommen, der ihm durch die Entwendung des iPhones entstanden ist. K wiederum will die geltend gemachten Forderungen nicht erfüllen. Er erwidert den Vorträgen von M und S, er sei für den Brand nicht verantwortlich. Weiterhin habe M (was zutrifft) den Schaden an seinem Inventar bereits durch eine Versicherung ersetzt bekommen. Den Schaden des S habe er ohnehin nicht zu ersetzen, mit S habe er schließlich nicht einmal einen Mietvertrag geschlossen.

Fallfragen

1. Kann M von K Schadensersatz für sein zerstörtes Inventar verlangen?

2. Kann S von M und/oder K Schadensersatz wegen der Entwendung seines iPhones verlangen?

Zusatzfrage (mit der Bitte um eine kurze Antwort)

Würde sich an den Ansprüchen des S aus Fallfrage 2 etwas ändern, wenn das Haus nicht in Mannheim, sondern in Karlsruhe und damit in einem Gebiet, das nach einer ordnungsgemäß erlassenen Rechtsverordnung der Landesregierung als Gebiet mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde, liegen würde und wenn die zwischen V und M vereinbarte Wohnungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete und die Miete des Vormieters um 15 % übersteigt?