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Zivilrecht · § 566 BGB

Übergang des Mietverhältnisses

Du arbeitest einen echten Fall durch, Schritt für Schritt: erst selbst, dann die Auflösung. 5 Aufgaben, am Ende eine eigene Klausur mit Punktzahl.

5 Aufgaben an einem Fall

X war Eigentümer eines Wohnhauses im Ostviertel. Er hatte dem M ab dem 1.1.2007 eine Wohnung darin für monatlich € 900,00 vermietet, der Mietvertrag schwieg zur Frage der Untervermietung. E kaufte das Grundstück von X mit Kaufvertrag vom 1.2.2007, in dem er gleichzeitig die Auflassung erklärte. Im Kaufvertrag hieß es weiter, E „übernimmt ab heute den Mietvertrag X-M einschließlich aller Rechte und Pflichten“. Obgleich X und E die Formalitäten zügig vorantrieben, wurde E erst am 1.6.2008 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Ab 1.4.2007 vermietete M ein Zimmer der Wohnung nebst Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume ohne Kenntnis des E oder X an den U unter. U zahlte dem M einen monatlichen Untermietzins von € 400. Dies lag leicht oberhalb der ortsüblichen Miete für eine derartige Wohngelegenheit (€ 350 monatlich). M hatte von Anfang an vorgehabt, seinem Kommilitonen U ein Zimmer zur Untermiete zu geben – er war mit U eng befreundet und so wie gemietet war die Wohnung für ihn allein auch auf die Dauer zu groß und zu teuer. Nur weil U weniger seriös und beständig wirkte als M, hatten sie davon abgesehen, sich beide als Mieter zu bewerben.

Zum 1.5.2007 zog Ms Freundin F in die Wohnung ein, wiederum ohne Kenntnis des E oder X. Der zwischen M und F geschlossene Mietvertrag sah eine Mietdauer von 12 Monaten zu einem Mietzins von monatlich € 300 vor. Um F zu beeindrucken, hatte M ihr vorgegaukelt, seine Familie sei vermögend und er Eigentümer der Wohnung. Als sie von dem Schwindel erfuhr, zog sie empört am 31.5.2007 aus und hinterließ ihm einen Brief, sie kündige den Mietvertrag, weil er ihr verschwiegen habe, dass er nur Mieter und sie daher nur Untermieterin sei.

M wollte vom 15.7. bis 15.10.2007 sein eigenes Zimmer in der Wohnung für € 300 monatlich an Y untervermieten, weil er derweil an einem dreimonatigen Pflichtpraktikum in Besançon teilnahm, zu dem er sich im Mai entschlossen hatte. Er bat E um Erlaubnis zur Untervermietung während seiner Abwesenheit an den ausländischen Gastdoktoranden Y zwecks finanzieller Entlastung. E verweigerte die Erlaubnis mit der Begründung, seine Wohnung sei doch keine Backpacker-Absteige.

Bald darauf erfuhr E vom aufmerksamen Rentner R im Erdgeschoss, dass U in der Wohnung lebte. Er mahnte M deswegen mehrmals erfolglos ab und kündigte ihm sodann schriftlich am 15.2.2008 unter Verweis auf die unberechtigte Untervermietung zum 31.3.2008. Da M schon angekündigt hatte, die Kündigung ignorieren zu wollen, erhob E Räumungsklage gegen M, die am 1.4.2008 zugestellt wurde. M dachte bei sich, dass E mit der Kündigung wahrscheinlich Recht hatte, zog es aber dennoch vor, zunächst mit U in der Wohnung zu bleiben. Ob des fortwährenden Drängens des E zogen M und U schließlich am 30.9.2008 aus.

E verlangt von M den von U vom 1.4.2007 bis 30.9.2008 eingenommenen Untermietzins. M wendet ein, dem E schulde er sowieso nichts, Eigentümer der Wohnung sei doch die meiste Zeit der X gewesen. Für die Herausgabe des Untermietzinses gebe es keine Grundlage. Auch nach einem etwaigen Ende des Mietverhältnisses und/oder der Rechtshängigkeit der Klage hafte er allenfalls wegen verspäteter Rückgabe auf Miete (die er jedoch bis zum Auszug gezahlt hatte), andere Ansprüche seien gesperrt.

Nachdem es mit der Wohnung ein so ruinöses Ende genommen hat, möchte auch M seine „offenen Rechnungen“ beglichen haben. Er verlangt von E Schadensersatz, weil dieser ihm im Sommer 2007 unberechtigt die Untervermietung an Y verweigert habe und ihm, M, dadurch ein Schaden i.H.v. € 900 entstanden sei. Von F verlangt er die elf ausstehenden Mieten für Juni 2007 bis April 2008 i.H.v. € 3.300. Ihre Kündigung hält er für unwirksam – ob sie einen Mietvertrag oder einen Untermietvertrag geschlossen haben, sei doch gleichgültig.

Bestehen die geltend gemachten Ansprüche?

  1. Lies den Fall und schreib den ersten Satz deines Gutachtens zu § 566 BGB: mit den Beteiligten aus diesem Fall.

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