Schwerpunkt · ~300 Min.
Fortgeschrittenenklausur: Brand im Mietshaus
ZJS 2019, S. 1316
Sachverhalt
V ist Eigentümer eines Hauses in der Mannheimer Innenstadt. Das Haus besteht aus sieben Wohnungen und einem Ladenlokal. Da V weder die Wohnungen noch das Ladenlokal selbst benötigt, vermietet er das Gebäude seit über zehn Jahren. Nachdem Ende November 2015 die Mieter eines Appartements und des im Erdgeschoss gelegenen Ladenlokals ausgezogen sind, sucht V neue Mieter. M interessiert sich für beide Mietobjekte. In die Wohnung möchte er selbst einziehen, in dem Ladenlokal möchte er eine Bäckerei eröffnen. Nach Besichtigung der Mietobjekte durch M einigen sich V und M am 20.12.2015 über den Abschluss zweier Mietverträge. Hierzu sendet V dem M per E-Mail zwei voneinander getrennte Formularmietverträge, die er aus dem Internet von der Seite des Vermieterschutzbundes heruntergeladen und vorausgefüllt hat, zu. Der Wohnungsmietvertrag enthält unter anderem folgende Klausel:
§ 11 – Haftung
Der Vermieter haftet auf Schadensersatz wegen Mängeln an der Mietsache nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. M antwortet dem V per E-Mail, dass er sowohl mit dem Mietvertrag über das Ladenlokal als auch mit dem Mietvertrag über die Wohnung einverstanden sei. Am 2.1.2016 bezieht M die Wohnung. Zwei Wochen später eröffnet er – nun Existenzgründer – seine Bäckerei. Kurz darauf veräußert V das gesamte Grundstück mitsamt Gebäude wirksam an K. Am 28.2.2019 schließlich überlässt M die Wohnung unentgeltlich für sechs Monate seinem 20-jährigen Sohn S, da dieser und seine 2-jährige Tochter zu diesem Zeitpunkt über keine feste Bleibe verfügen. M mietet sich für diese sechs Monate eine Ersatzwohnung. K hatte zuvor seine Erlaubnis zu der Überlassung der Wohnung an S erteilt.
Am 6.3.2019 – kaum nachdem S die Wohnung bezogen hat – entsteht ein Brand innerhalb des Gebäudes, der sich an einer defekten Stromleitung im gemeinsam genutzten Treppenhaus entzündet hat und der auf die Bäckerei übergreift. Die brandauslösende Stromleitung wurde bei kleineren Renovierungsarbeiten im Sommer 2015 beschädigt. Seitdem handelte es sich lediglich um eine Frage der Zeit, bis ein Kurzschluss mit eventuellen Brandfolgen eintreten würde. Der Schaden an der Leitung war für V, K oder S nicht erkennbar. Lediglich dem M, der über eine Elektrikerausbildung verfügt, oder einem anderen Fachmann hätte der oberflächliche aber brandgefährliche Leitungsschaden auffallen können. M bemerkte jedoch aus leichter Unachtsamkeit nichts.
Durch den Brand wird das Ladenlokal erheblich beschädigt, sodass Renovierungsarbeiten zwingend notwendig sind. Weiterhin verbrennt brandneues Bäckerei-Inventar des M, das für den Originalkaufpreis von 10.000 € unproblematisch wiederbeschafft werden kann, vollständig. An der Wohnung, die zur Brandzeit S bewohnt, entstehen keine Sachschäden. Allerdings wird aus dem Schlafzimmer des Appartements während des allgemeinen Chaos im Rahmen der notwendigen Löscharbeiten der Feuerwehr das iPhone des S entwendet, das ursprünglich 4.500 € gekostet hat und eine Sonderanfertigung ist. Das Gerät, das mit Blattgold überzogen und mit der Originalunterschrift des mittlerweile verstorbenen Künstlers Avicii versehen ist, kann am Markt nicht wiederbeschafft werden. Zum Diebstahlszeitpunkt wies es einen Marktwert von 2.500 € auf. Wer für den Diebstahl verantwortlich ist, lässt sich nicht ermitteln. Der Feuerwehr, welche die Wohnungstür öffnete, um eventuell nötige Evakuierungen vorzunehmen, ist jedoch kein Sorgfaltsverstoß im Hinblick auf die Öffnung oder Überwachung des Eingangs vorzuwerfen. Vor diesem Hintergrund verlangt M von K Schadensersatz i.H.v. 10.000 € für sein Inventar. S möchte den Schaden ersetzt bekommen, der ihm durch die Entwendung des iPhones entstanden ist. K wiederum will die geltend gemachten Forderungen nicht erfüllen. Er erwidert den Vorträgen von M und S, er sei für den Brand nicht verantwortlich. Weiterhin habe M (was zutrifft) den Schaden an seinem Inventar bereits durch eine Versicherung ersetzt bekommen. Den Schaden des S habe er ohnehin nicht zu ersetzen, mit S habe er schließlich nicht einmal einen Mietvertrag geschlossen.
Fallfragen
1. Kann M von K Schadensersatz für sein zerstörtes Inventar verlangen?
2. Kann S von M und/oder K Schadensersatz wegen der Entwendung seines iPhones verlangen?
Zusatzfrage (mit der Bitte um eine kurze Antwort)
Würde sich an den Ansprüchen des S aus Fallfrage 2 etwas ändern, wenn das Haus nicht in Mannheim, sondern in Karlsruhe und damit in einem Gebiet, das nach einer ordnungsgemäß erlassenen Rechtsverordnung der Landesregierung als Gebiet mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde, liegen würde und wenn die zwischen V und M vereinbarte Wohnungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete und die Miete des Vormieters um 15 % übersteigt?
Musterlösung anzeigenErst selbst versuchen – die Lösung liest sich danach anders.
# Lösungsvorschlag
zu Fallfrage 1
I. Anspruch M gegen K auf Zahlung von 10.000 € aus §§ 536a Abs. 1 Var. 1, 536, 566 Abs. 1 BGB
1. Wirksamer Mietvertrag zwischen M und K, § 535 BGB
Der ursprünglich am 1.1.2016 zwischen M und V über das Ladenlokal geschlossene Mietvertrag ist gem. § 566 Abs. 1 BGB1, der nach § 578 Abs. 2, Abs. 1 BGB auch bei der Vermietung von Gewerberäumen gilt, auf K übergegangen, sodass zwischen M und K ein wirksamer Mietvertrag besteht.
2. Sachmangel bei Vertragsschluss
a) Erheblicher Sachmangel im Sinne des § 536 BGB
Nach allgemeiner Ansicht gilt auch im Mietrecht der subjektive Mangelbegriff.2 Ein Sachmangel liegt folglich vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Die Soll-Beschaffenheit bestimmt sich dabei primär anhand der Parteivereinbarung. Fehlt es – wie hier – an einer solchen Vereinbarung, erfordert ein Mangel die Aufhebung oder Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Nach der Rechtsprechung kann auch die konkrete Gefahr der Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder der Rechtsgüter des Mieters einen Mangel begründen.3 Vorliegend hatte die Beschädigung des Kabels selbst zwar keinerlei Auswirkungen auf die vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit der Bäckerei, es lagen bspw. keine Stromausfälle oder Ähnliches vor. Allerdings konnte die defekte Stromleitung, obwohl sie außerhalb des Ladenlokals lag, jederzeit einen Kurzschluss und dadurch einen Brand verursachen, der zu Schäden an der Mietsache selbst oder an Rechtsgütern des Mieters führen konnte. Demnach lag eine konkrete Gefahr für die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vor, sodass auch ein Mangel im Sinne des § 536 BGB gegeben ist. Weiterhin wurde durch den infolge des Kabeldefekts entstanden Brand und die dadurch notwendig gewordenen Löscharbeiten das Ladenlokal erheblich beschädigt, sodass Renovierungen zwingend notwendig geworden sind. Auch diese erheblichen Beschädigungen beeinträchtigen die Tauglichkeit des Ladenlokals zur vertragsgemäßen Nutzung als Bäckerei und stellen folglich einen Mangel dar.
Zudem dürfte kein nur unerheblicher Mangel, also eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung, vorliegen, vgl. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB. Vorliegend führen die erheblichen Beschädigungen am Ladenlokal dazu, dass Renovierungen zwingend notwendig sind. Ohne diese kann die Bäckerei nicht oder zumindest nicht in angemessenem Ambiente weiterbetrieben werden. Man könnte folglich sogar von einer vollständigen Aufhebung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch sprechen. Gleiches gilt für die Beschädigung des Kabels als Grundmangel: Muss mit einem jederzeitigen Kurzschluss und einem daran anschließenden Brand gerechnet werden, so können die Mieträume nicht adäquat bzw. gar nicht zum Betrieb eines Ladenlokals genutzt werden.
b) Vorhandensein des Sachmangels bei Vertragsschluss
Weiterhin müsste die Mietsache für die Anwendbarkeit des verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruchs gem. § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB bereits bei Vertragsschluss einen Sachmangel aufgewiesen haben. Entsteht der Sachmangel erst später, so haftet der Vermieter nur auf Schadensersatz, wenn der Mangel wegen eines Umstands eingetreten ist, den er zu vertreten hat (§ 536 Abs. 1 Var. 2 BGB) oder wenn er sich in Bezug auf die Mangelbeseitigung in Verzug befindet (§ 536 Abs. 1 Var. 3 BGB).
In Bezug auf das defekte Kabel ist das Vorliegen eines anfänglichen Mangels ohne weiteres zu bejahen. Der Kabeldefekt lag seit Sommer 2015, folglich bereits bei Vertragsschluss am 20.12.2015 vor. In Bezug auf die Brandfolgen als Mangel, die erst am 6.3.2019 eintraten, könnten sich jedoch Bedenken ergeben. Nach der Rechtsprechung genügt es jedoch für das Vorliegen eines anfänglichen Mangels, wenn bei Vertragsschluss die Ursache für eine spätere Schädigung des Mieters gesetzt war.4 Dieser Rechtsprechung ist zuzustimmen. Andernfalls hinge die Garantiehaftung des Vermieters von dem zufälligen Zeitpunkt ab, indem sich ein Schaden manifestiert. Mithin liegt auch in Bezug auf die Brandfolgen ein anfänglicher Sachmangel der Mietsache vor.
3. Kein Ausschluss der Gewährleistung
Die Gewährleistung dürfte nicht durch Gesetz oder vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen sein.
a) Gesetzlicher Gewährleistungsausschluss
aa) § 536b BGB
M hatte weder gem. § 536 S. 1 BGB positive Kenntnis, noch gem. § 536 S. 2 BGB grob fahrlässige Unkenntnis vom Defekt des Stromkabels. Er hatte den Defekt nur aus leichter Unachtsamkeit übersehen. Der Anspruch ist folglich nicht gem. § 536b BGB ausgeschlossen.
bb) § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB
Allerdings könnte § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 i.V.m Abs. 1 S. 1 BGB zu einem Ausschluss des Schadenersatzanspruchs des M führen. Nach dieser Norm ist ein Anspruch des Mieters nach § 536a BGB ausgeschlossen, wenn er einen sich während der Mietzeit zeigenden Mangel entgegen § 536c Abs. 1 S. 1 BGB nicht angezeigt hat und der Vermieter infolge der Nichtanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.
Hierzu müsste sich zunächst ein Mangel der Mietsache im Laufe der Mietzeit gezeigt haben. Gezeigt hat sich ein Mangel jedenfalls, wenn der Mieter ihn erkannt hat. Darüber hinaus genügt es nach Rechtsprechung und Literatur auch, wenn der Mieter die anzeigerelevanten tatsächlichen Umstände infolge grober Fahrlässigkeit nicht zur Kenntnis genommen hat.5 So sollen Fälle erfasst werden, in denen sich ein Mangel dem Mieter praktisch aufdrängen muss. Das Nichterkennen des Mangels infolge einfacher Fahrlässigkeit genügt nicht. Vorliegend hat M den Mangel nicht erkannt. Bezüglich des Nichterkennens ist ihm nur leichte Fahrlässigkeit zur Last zu legen. Mithin liegen die Voraussetzungen des Gewährleistungsausschlusses aus § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 1 S. 1 BGB nicht vor.
cc) Zwischenergebnis
Gesetzliche Ausschlussgründe liegen nicht vor.
b) Vertraglicher Gewährleistungsausschluss
Die Gewährleistung ist vorliegend auch nicht aufgrund vertraglicher Vereinbarung ausgeschlossen. Die Vertragsabrede zwischen M und V, dass der Vermieter für Mängel an der Mietsache nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit auf Schadensersatz haftet, ist nur Teil des Wohnmietvertrages und bezieht sich damit nicht auf den Mietvertrag über das Ladenlokal. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss liegt demnach nicht vor, ohne dass es darauf ankommt, ob die angesprochene Vertragsklausel wirksam vereinbart wurde.
4. Rechtsfolge: Schadensersatz
Somit besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz des M gegen K aus §§ 536a Abs. 1 Var. 1, 536, 566 Abs. 1 BGB. Fraglich ist jedoch, ob auch ein ersatzfähiger Schaden entstanden und wie und in welchem Umfang dieser zu ersetzen ist.
a) Schaden sowie Art und Umfang des Ersatzes
Nach allgemeiner Meinung ist der Begriff des Schadensersatzes im Rahmen des § 536a BGB weit und im Sinne der §§ 249 ff. BGB zu verstehen.6 Zu ersetzen sind demnach nicht nur der eigentliche Nichterfüllungsschaden, darunter der entgangene Gewinn (§§ 249 Abs. 1, 252 BGB), sondern auch Mangelfolgeschäden und sonstige Begleitschäden, folglich insbesondere Schäden am Körper und an Gegenständen des Mieters, die infolge des Mangels aufgetreten sind.7 Ob ein ersatzfähiger (Vermögens-)Schaden vorliegt, ist anhand der Differenzhypothese zu bestimmen. Durch den Vergleich der Vermögenslage des M nach dem schädigenden Ereignis mit seiner hypothetischen Vermögenslage zum gleichen Zeitpunkt jedoch ohne das schädigende Ereignis ergibt sich im vorliegenden Fall eine Vermögenseinbuße des M. Diese in der Zerstörung seines Inventars liegende Einbuße basiert zurechenbar auf dem Mangel der Mietsache.
Der entstandene Schaden ist nach den Grundsätzen der Naturalrestitution und der Totalreparation grundsätzlich in Natur und in Gänze zu ersetzen, vgl. § 249 Abs. 1 BGB.9 Dies umfasst nach h.M. im Falle der Zerstörung einer vertretbaren Sache (§ 91 BGB) auch den Anspruch auf Beschaffung einer Ersatzsache durch den Schädiger.10 Bei dem vorliegend zerstörten Inventar handelt es sich um bewegliche Sachen, die sich jedenfalls aufgrund ihres ungebrauchten Zustands von anderen gleichartigen Sachen nicht durch individuelle Merkmale unterscheiden lassen und die daher mit anderen gleichartigen Sachen austauschbar sind. Folglich liegt die Zerstörung einer vertretbaren Sache vor. M kann mithin grundsätzlich Ersatzbeschaffung des Inventars im Rahmen des § 249 Abs. 1 BGB oder – ausnahmsweise, da ein Sachschaden vorliegt – auch nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB Zahlung des für die Wiederherstellung (Ersatzbeschaffung) erforderlichen Geldbetrags verlangen.
Problematisch erscheint allerdings, dass M den Schaden an seinem Inventar bereits durch seine Versicherung ersetzt bekommen hat. Bezieht man diesen Ersatz in die Betrachtung mit ein, so muss man feststellen, dass dem M kein Schaden entstanden ist oder dass jedenfalls das Bereicherungsverbot einen Schadensersatzanspruch ausschließen könnte. Die h.M. erkennt jedoch vollkommen zu Recht an, dass es wertungsmäßig nicht überzeugend ist, dem Geschädigten sämtliche mit dem schädigenden Ereignis verbundene Vorteile auf seinen Schadensersatzanspruch gegen den Schädiger anzurechnen. Es dürfen vielmehr nur solche Vorteile berücksichtigt werden, deren Anrechnung dem Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht. Der Vorteil, den der Schädiger infolge der Schädigung erlangt hat, muss also bei der Bestimmung (des Umfangs) der Ersatzpflicht außer Betracht bleiben, wenn sich den Wertungen der Rechtsordnung entnehmen lässt, dass der Schädiger durch den Vorteil nicht begünstigt werden soll. Bei Versicherungsleistungen, die infolge eines Schadens erbracht werden, ist zu fragen, ob die Versicherung den Schädiger entlasten sollte.12 Dies ist bei Versicherungen, die der Geschädigte selbst abgeschlossen hat, zu verneinen. Der Geschädigte hat die Versicherungsprämien nicht entrichtet, weil er einen möglichen Schädiger von einer Ersatzpflicht befreien wollte. Vielmehr sollte die Versicherung lediglich Sicherheit für die Fälle bieten, in denen kein Schädiger haften muss, ein solcher nicht zu ermitteln oder nicht solvent ist. Mithin ist dem M der Vorteil des Ersatzes durch seine Versicherung nicht als Vorteil anzurechnen. Die Versicherungsleistung bleibt bei der Bestimmung des Schadens außer Betracht.
Folglich kann M entweder die Beschaffung von gleichwertigem Inventar nach § 249 Abs. 1 BGB oder die Zahlung des Wiederbeschaffungswertes von 10.000 € nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB verlangen.
b) Mitverschulden
Der Anspruch des M auf Schadensersatz könnte jedoch gem. § 254 Abs. 1 BGB aufgrund eines Mitverschuldens gekürzt werden.13 Die Norm versteht unter dem Begriff des Mitverschuldens nicht die Verletzung einer Rechtspflicht, die einer dritten Person gegenüber besteht, sondern das Außerachtlassen derjenigen Sorgfalt, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Vermeidung eigenen Schadens anzuwenden pflegt.14 Ein Mitverschulden des M an der Schadensentstehung könnte vorliegen, da M aus leichter Unachtsamkeit den Kabelschaden und damit den Grundmangel und den Auslöser für das den Schaden anrichtende Feuer übersehen hat. Für das Vorliegen eines Mitverschuldens des M spricht, dass M den Mangel an dem Kabel hätte erkennen und den Brand durch Anzeige des Mangels höchstwahrscheinlich hätte verhindern können, dies jedoch aus leichter Unachtsamkeit nicht tat und somit seine eigenen Rechtsgüter gefährdete. Dagegen spricht allerdings, dass den Mieter gerade keine Prüfpflicht in Bezug auf das Gebäude trifft und dass die Kürzung seines Schadensersatzanspruchs aus § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB nach § 254 Abs. 1 BGB bei einem leicht fahrlässigen Nichterkennen oder einer leicht fahrlässigen Nichtanzeige eines Mangels die Wertungen des § 536c BGB, der lediglich bei grob fahrlässiger und vorsätzlicher Mängelnichtanzeige negative Konsequenzen für den Mieter vorsieht, torpediert. Aus diesem Grund liegt kein Mitverschulden des M vor, das zu einer Kürzung seines Schadensersatzanspruchs führen würde.
5. Ergebnis
M hat gegen K einen Anspruch auf Schadensersatz für sein Inventar in Höhe von 10.000 € gem. §§ 536a Abs. 1 Var. 1, 536 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB.
II. Anspruch M gegen K auf Zahlung von 10.000 € aus § 823 Abs. 1 BGB
1. Rechtsgutsverletzung
Eine Rechtsgutsverletzung des M liegt in der Zerstörung seines Eigentums und seines berechtigten Besitzes (sonstiges Recht im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB) an seinem Inventar.16
2. Verletzungshandlung
Eine Verletzungshandlung des K könnte in einem aktiven Tun oder einem Unterlassen liegen. Dadurch, dass K den Defekt an der Stromleitung nicht behoben hat, liegt seinerseits ein Unterlassen vor. Dieses Unterlassen ist nur dann dem positiven Tun gleichzustellen und stellt folglich nur dann eine deliktische Handlung dar, wenn für K eine Handlungspflicht bezüglich der Reparatur der Leitung bestand. Bei der Herrschaft über einen räumlichen Bereich oder gefährliche Sachen treffen den Verantwortlichen als Handlungspflichten sog. Verkehrssicherungspflichten. Inhalt dieser Pflichten ist es, den eigenen räumlichen Bereich im Rahmen des Notwendigen und Zumutbaren so auszugestalten, dass jedenfalls berechtigt mit diesem in Kontakt Kommende vor Schäden geschützt werden. Dementsprechend trifft den Eigentümer eines Gebäudes – hier K – als Ausübenden der Bestimmungsgewalt und als denjenigen, der die Möglichkeit hat, Vorteile aus der Gebäudenutzung zu ziehen,18 die Pflicht alle Maßnahmen zu ergreifen, „die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig hält, um andere vor Schäden zu bewahren“19. Diese Pflicht umfasst grundsätzlich auch die Überprüfung der Mietsache daraufhin, ob sie in ordnungsgemäßem Zustand ist.20 Sie geht jedoch nicht soweit, dass der Eigentümer das Gebäude regelmäßig und anlasslos auf Schäden, auch an Stromleitungen untersuchen lassen muss. Eine solche Pflicht würde in Relation zu den damit regelmäßig verbundenen Erkenntnissen unverhältnismäßige Kosten mit sich bringen, die letztendlich auch die Mieten und Nebenkosten erheblich erhöhen würden. Der Eigentümer hat die Mietsache vielmehr nur dann einer umfassenden Prüfung im Hinblick auf eine Gefahrenquelle zu unterziehen, wenn ihm Mängel angezeigt werden, er solche selbst erkennt oder sonstige Unregelmäßigkeiten darauf hindeuten, dass Mängel vorliegen oder drohen.21 Da im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte für einen Mangel erkennbar waren, war K demnach nicht verpflichtet, die Stromleitungen auf Schäden zu überprüfen. Folglich besteht insoweit keine Verkehrssicherungspflicht, die K verletzt haben könnte. Mithin liegt keine Verletzungshandlung des K vor.
Hinweis: A.A., insbesondere da die Stromleitung bereits seit mehreren Jahren beschädigt war, gut vertretbar.
3. Ergebnis
Ein Anspruch des M gegen K aus § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz für die Zerstörung seines Inventars scheidet folglich aus.
Zur Vertiefung
Becker, ZJS 2019, S. 1316.