Grundstudium · ~300 Min.
Zwischenprüfungsklausur: „Ein Haus im Grünen
ZJS 2024, S. 1896
Sachverhalt
Teil 1
Emre (E) ist Eigentümer eines kleinen Einfamilienhauses im Bergischen Land. Ende 2022 hat er genug vom Landleben und zieht in eine Wohnung in die Bochumer Innenstadt. Das Haus im Bergischen Land will er künftig vermieten. Über Bekannte kommt er mit der Managerin Milla (M) in Kontakt, die das Haus anmieten möchte, um dort die Wochenenden zu verbringen und sich von ihrem anstrengenden beruflichen Alltag zu erholen.
E und M einigen sich darauf, dass die monatliche Kaltmiete 1.000 € betragen und die Mietzeit am 1.2.2023 beginnen soll. Außerdem vereinbaren sie, dass das Haus in unrenoviertem Zustand der M überlassen werden soll. Diese Konditionen werden in einem von E vorgelegten Mietvertragsformular festgehalten, das beide Parteien unterschreiben. Außerdem enthält das Vertragsformular unter anderem folgende Klausel:
§ 10 Schönheitsreparaturen
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten durchzuführen und die Wohnung in einem einwandfrei renovierten Zustand zurückzugeben.
Vor Abschluss des Mietvertrags hatte E noch Bedenken gegen die Klausel des § 10 des Formularmietvertrags. Er hatte nämlich in einem Verbrauchermagazin gelesen, dass solche Klauseln rechtlich „höchst problematisch“ seien. Doch da es ihm zu mühsam war, rechtliche Erkundigungen über die Zulässigkeit der Bestimmung einzuholen, stellte er schließlich seine Bedenken zurück und verwendete am Ende doch das Formular für den Vertragsschluss mit M. Dabei ist es E gleichgültig, dass M durch die Verwendung der Klausel möglicherweise über Gebühr wirtschaftlich belastet wird. Noch im Februar 2023 erfährt M, dass sie beruflich in die USA versetzt werden wird. Sie kündigt daher den Mietvertrag ordnungsgemäß zum 31.5.2023. Kurz bevor das Mietverhältnis Ende Mai endet, sprechen E und M über eine durchzuführende Renovierung. M hält eine Renovierung für nicht erforderlich, da sie das Haus unrenoviert übernommen habe. Außerdem wendet sie wahrheitsgemäß ein, dass sich der Zustand der Räume seit ihrem Einzug überhaupt nicht verschlechtert habe, da sie das Haus nur an wenigen Wochenenden genutzt habe. E hingegen besteht mit Verweis auf den Mietvertrag auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Um sich Ärger mit E zu ersparen, lässt M daraufhin das Haus noch vor dem 31.5.2023 von Fachhandwerkern renovieren, wodurch ihr Kosten i.H.v. 3.000 € entstehen.
Einige Wochen nach dem Ende des Mietverhältnisses erfährt M von einer befreundeten Anwältin, dass die Klausel des § 10 des Formularmietvertrags „mit hoher Wahrscheinlichkeit“ unzulässig gewesen sei. M wendet sich sogleich an E und verlangt von ihm die Erstattung der 3.000 €, die sie für die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgewendet hat.
Fallfrage Teil 1
Kann M von E Zahlung von 3.000 € verlangen?
Musterlösung anzeigenErst selbst versuchen – die Lösung liest sich danach anders.
# Lösungsvorschlag
aa) Grundsätzliche Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheits-
bb) Unangemessenheit der Schönheitsreparaturpflicht des Mieters bei
I. Aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB
M könnte gegen E Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB haben, sofern E dem Vertrag mit M unzulässige AGB zugrunde gelegt und dadurch schuldhaft einen widerrechtlichen Schaden bei M verursacht hat.
kann nur von überdurchschnittlich guten Studierenden erwartet werden.
1. Anwendbarkeit der Vorschriften über das Verschulden bei Vertragsschluss
Zunächst stellt sich die Frage, ob vorliegend ein Rückgriff auf die Vorschriften über das Verschulden bei Vertragsschluss möglich ist. Dies könnte deswegen zweifelhaft sein, da zwischen E und M möglicherweise ein Mietvertrag über die Überlassung des Hauses zustande gekommen sein könnte, mit der Folge, dass dann die Vorschriften über die vertragliche Haftung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) die Vorschriften über die vorvertragliche Haftung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB) verdrängen könnten.
Allerdings können die Vertragspartner auch nach Abschluss eines wirksamen Vertrags weiterhin Ansprüche aus c.i.c. gegeneinander haben.2 Die Abgrenzung zwischen den beiden Haftungsinstituten erfolgt nach dem Zeitpunkt der haftungsbegründenden Pflichtverletzung. Liegt das haftungsbegründende Verhalten im Zeitraum vor dem Vertragsschluss, kommt nur eine Schadensersatzhaftung nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB in Frage, da zu diesem Zeitpunkt (noch) keine vertraglichen Schutz- und Sorgfaltspflichten im Verhältnis zwischen den Parteien bestanden.3 Ab dem Moment des Vertragsschlusses verdrängen indessen die vertraglichen Schutz- und Sorgfaltspflichten die entsprechenden Pflichten aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis gem. § 311 Abs. 2 BGB, so dass für haftungsbegründende Handlungen nach diesem Zeitpunkt lediglich noch eine vertragliche Haftung nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB in Betracht kommt.
Das (potentiell) haftungsbegründende Verhalten des E ist darin zu sehen, dass dieser ein Formular mit möglicherweise unzulässigen Klauseln dem Vertragsschluss zugrunde gelegt hat.4 Die Einführung eines unzulässigen Klauselwerks findet (spätestens eine juristische Sekunde) vor dem Vertragsschluss statt und fällt damit in den vorvertraglichen Bereich.5 Die Regeln über die c.i.c. sind vorliegend anwendbar.
3. Pflichtverletzung
E muss eine Pflicht aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis gegenüber M verletzt haben. Das Stellen unzulässiger, weil den Verwendungsgegner unangemessen benachteiligender, Klauseln ist als objektiv pflichtwidriges Verhalten des Verwenders einzuordnen, weil es die dem Vertragspartner gegenüber geschuldete Rücksichtnahme gem. § 241 Abs. 2 BGB vermissen lässt.6 Das Verhalten des E ist als objektive Pflichtverletzung einzuordnen, wenn die von ihm verwendete Klausel des § 10 im Formularmietvertrag als unzulässig einzustufen ist. Voraussetzung hierfür ist, dass es sich bei dieser Klausel um AGB i.S.v. § 305 BGB handelt, die Klausel in den Vertrag mit M einbezogen wurde und sie schließlich nicht der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB standhält. Nach dem Bearbeitungsvermerk handelt es sich bei der Klausel des § 10 des Formularmietvertrags um AGB i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB, die E der M bei Vertragsschluss gestellt hat. Außerdem ist dem Bearbeitungsvermerk zu entnehmen, dass die Klausel Bestandteil des Vertrags geworden ist. Zu untersuchen ist damit allein, ob die Klausel der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB standhält.
a) Kontrollfähigkeit der Klauseln
Die Klausel des § 10 müsste zunächst gem. § 307 Abs. 3 S. 1 BGB kontrollfähig sein.
Danach sind nur solche Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kontrollfähig, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen in den AGB unterliegen gem. § 307 Abs. 3 S. 2 BGB lediglich dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. § 10 des Mietvertrags wälzt die Pflicht zur Durchführung bestimmter Erhaltungsmaßnahmen – konkret: der Schönheitsreparaturen – auf den Mieter über. Insoweit liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB vor.
Die Klausel des § 10 ist damit nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB kontrollfähig.
b) Inhaltskontrolle
Fraglich ist, ob die Klausel des § 10 der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 bis 309 BGB standhält. Zunächst ist festzuhalten, dass die Klausel von keinem der speziellen Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB erfasst wird. In Betracht kommt lediglich eine Unwirksamkeit aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters im Rahmen der Generalklausel des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Zur Begründung einer solchen unangemessenen Benachteiligung des Mieters sind unterschiedlichen Anknüpfungspunkte denkbar.
aa) Grundsätzliche Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
Zunächst könnte erwogen werden, ob die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als solche eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bewirkt. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist nämlich die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache eine Pflicht des Vermieters, die noch dazu zu seinen vertraglichen Hauptleistungspflichten gehört. Die Abwälzung dieser Pflicht auf den Mieter könnte folglich eine besonders massive Abweichung vom gesetzlichen Leitbild der §§ 535 ff. BGB darstellen und damit nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB als unwirksam anzusehen sein.
Jedoch stellt die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der h.M. im Grundsatz keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.7 Es wird argumentiert, dass die Abwälzung dieser Pflichten auf den Mieter in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt und damit wirtschaftlich kompensiert wird.8 Der Mieter, der Renovierungspflichten zu tragen habe, profitiere folglich typischerweise von einer niedrigeren Miete.9 Die Erbringung der Reparaturleistungen durch den Mieter stelle somit aus wirtschaftlicher Sicht ein Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung dar.10
Somit hält die Übertragung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Grundsatz der Inhaltskontrolle stand.
bb) Unangemessenheit der Schönheitsreparaturpflicht des Mieters bei Überlassung ursprünglich unrenovierter Räume
Jedoch könnte sich die Unangemessenheit des § 10 hier aus der konkreten Ausgestaltung der Klausel ergeben, insbesondere daraus, dass der Mieter bei Rückgabe der Mietsache an den Vermieter zu einer umfassenden Renovierung verpflichtet ist, obgleich er selbst das Haus in nicht renoviertem Zustand erhalten hat.
Dadurch werden dem Mieter im Hinblick auf die Erhaltung der Mietsache weitergehende Pflichten auferlegt als dem Vermieter, obgleich letzterer nach der gesetzlichen Regelung die Erhaltungslast tragen muss. Das stört das Gleichgewicht der vertraglichen Pflichten jedenfalls dann auf empfindliche Weise, wenn dem Mieter für die Übernahme der Renovierungslast kein angemessener Ausgleich gewährt wird.11
Die Wohnräume wurden M in unrenoviertem Zustand überlassen. Anhaltspunkte dafür, dass M für die Übertragung der Schönheitsreparaturen ein Ausgleich gewährt würde, bestehen nicht. Folglich ist die Klausel als unangemessene Benachteiligung der Mieterin anzusehen und mithin nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
cc) Unangemessenheit bei „starrer“ Renovierungspflicht
Ein weiterer Ansatzpunkt für die Begründung der Unangemessenheit des § 10 könnte sich daraus ergeben, dass die Klausel eine sog. „starre“ Renovierungspflicht anordnet. Der Mieter wird bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsache tatsächlich abgenutzt hat. Selbst wenn das Mietverhältnis nur wenige Tage dauern würde, wäre der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel zur umfassenden Renovierung des Hauses verpflichtet. Nach der h.M. verstoßen solche „starren“, die tatsächliche Abnutzung der Mietsache nicht berücksichtigenden Renovierungsklauseln bei Wohnraummietverträgen gegen § 307 Abs. 1 BGB.12
Auch aus diesem Grund ist § 10 des Mietvertrags folglich unwirksam.
c) Zwischenergebnis
Somit ist festzuhalten, dass das von E bei Vertragsschluss verwendete Vertragsformular eine Klausel enthielt, die M i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligte und damit unwirksam war. Ein solches Verhalten verletzt die nach §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB dem Verhandlungspartner gegenüber geschuldete Pflicht zur Rücksichtnahme.
Eine objektive Pflichtverletzung liegt somit vor.
4. Vertretenmüssen
Zu prüfen ist, ob E die Pflichtverletzung auch zu vertreten hat.
Nach § 276 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, vgl. § 276 Abs. 2 BGB. Gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB wird das Verschulden vermutet. Fraglich ist, ob E sich exkulpieren kann.
Positive Kenntnis von der Unzulässigkeit der Vertragsklausel des § 10 hatte E bei Vertragsschluss nicht, so dass ein vorsätzliches Verhalten ausscheidet.
Jedoch könnte sich E in einem fahrlässigen Rechtsirrtum über die Wirksamkeit der Klausel befunden haben. E hatte im Vorfeld des Vertragsschlusses aufgrund der Medienberichterstattung selbst Zweifel an der Zulässigkeit der Schönheitsreparaturklausel. Dennoch setzte er sich über seine rechtlichen Bedenken hinweg und legte das Formular dem Vertragsschluss zugrunde. In einem solchen Fall ist von einem sorgfältigen Vertragspartner zu erwarten, dass er professionellen Rechtsrat einholt, um Klarheit über die Zulässigkeit der fraglichen Klausel zu erhalten.13 Da E der Sache nicht weiter nachgegangen ist, trifft ihn der Vorwurf eines fahrlässigen Rechtsirrtums.
Hätte E die unzulässige Klausel dem Vertrag mit M nicht zugrunde gelegt, hätte diese das Haus nicht vor der Rückgabe renovieren lassen, so dass ihr keine Kosten i.H.v. 3.000 € entstanden wären. E schuldet im Rahmen des Schadensersatzes nach § 249 Abs. 1 BGB die Zahlung von 3.000 € an M.
6. Ergebnis
M hat gegen E einen Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB i.H.v. 3.000 €.
II. Aus §§ 539 Abs. 1, 677, 683 S. 1, 670 BGB
In Betracht kommt ferner ein Anspruch der M gegen E auf Aufwendungsersatz für die Vornahme der Schönheitsreparaturen aus §§ 539 Abs. 1, 677, 683 S. 1, 670 BGB.
1. Kein Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB
Der Anspruch aus § 539 Abs. 1 BGB ist nach seinem Wortlaut gegenüber dem Aufwendungsersatzanspruch aus § 536a Abs. 2 BGB nachrangig. Es besteht kein Anspruch der M aus § 536a Abs. 2 BGB, da das Haus nicht mangelhaft i.S.v. § 536 BGB war und die Durchführung der Renovierungsarbeiten vor der Rückgabe keine Selbstvornahme einer Mängelbeseitigung darstellt.
2. Rechtsgrundverweisung auf das Recht der GoA
Bei der Vorschrift des § 539 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Rechtsgrundverweisung in das Recht der GoA,15 so dass für den Aufwendungsersatz die Voraussetzungen des § 683 S. 1 BGB erfüllt sein müssen.
sprechung prinzipiell die Anwendbarkeit der §§ 677 ff. BGB auch bei nichtigen oder fehlgeschlagenen Verträgen.19
3. Ergebnis
M hat gegen E keinen Anspruch aus §§ 539 Abs. 1, 677, 683 S. 1, 670 BGB.
III. Aus §§ 994 ff. BGB
Ein Verwendungsersatzanspruch der M gegen E aus EBV nach den §§ 994 ff. BGB scheitert hier schon daran, dass zum Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen keine Vindikationslage zwischen E und M bestand: M war nämlich aufgrund des – damals noch bestehenden – Mietvertrags berechtigte Besitzerin der Wohnung.
sondere greift nicht § 814 BGB ein, da M keine positive Kenntnis von der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel hatte und damit nicht wusste, dass sie zur Erbringung der Renovierungsleistung nicht verpflichtet war.
5. Rechtsfolge
E schuldet die Herausgabe des erlangten Vorteils, vgl. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB a.E.
Eine Herausgabe der erlangten Reparaturleistungen in Natur ist unmöglich und scheidet folglich aus. Es kommt lediglich ein Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB in Betracht. Dieser bemisst sich nach dem marktüblichen Wert der erlangten Reparaturleistungen. Laut Sachverhalt entsprach der von M gezahlte Werklohn für die Schönheitsreparaturen i.H.v. 3.000 € auch dem marktüblichen Wert einer solchen Dienstleistung.
E schuldet damit der M Wertersatz i.H.v. 3.000 €.
Zur Vertiefung
Fornasier/Roßmann, ZJS 2024, S. 1896.