Grundstudium · ~300 Min.
Anfängerklausur zum Baurecht – Wohnen im Außenbereich
ZJS 2024, S. 1887
Sachverhalt
Die Eheleute E haben vor einigen Jahren einen alten Bauernhof im Münsterland in der kleinen kreisangehörigen Gemeinde S erworben. Der Hof ist umgeben von landwirtschaftlich genutzten Flächen, auf denen nun ausschließlich Wind- bzw. Solaranlagen betrieben werden. Das nächste bewohnte Gebäude befindet sich auf einem 2 km weit entfernten ehemaligen Bauernhof. Der Siedlungsbereich der Gemeinde S bildet ansonsten einen typischen Innenbereich.
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde hat auf Antrag der E vor dem Einzug in den Bauernhof die Umnutzung eines früher als Stall genutzten Gebäudes hin zur Wohnnutzung genehmigt. Einen landwirtschaftlichen Betrieb führen die E nicht. Die Erschließung des Grundstücks ist gesichert. Mitte des Jahres 2023 wird das Gebäude der E infolge von Brandstiftung eines in der Gegend tätigen Serienbrandstifters vollständig zerstört. Zu Beginn des Jahres 2024 entschließen sich die E, ein neues Gebäude zu errichten. Bei der Planung orientieren sie sich zwar am ehemaligen Stall. Aus Angst vor einem erneuten Brand soll für das Gebäude jedoch Stein und nicht mehr Holz als Baumaterial verwendet werden. Die E stellen hierzu einen Bauantrag beim zuständigen Landratsamt.
Die W-GmbH, die einen Windpark in der Nähe des Gebäudes der E betreibt, ist mit der Neuerrichtung des Gebäudes nicht einverstanden. Sie rügt, im Außenbereich sei die Errichtung eines solchen Gebäudes grundsätzlich unzulässig, schon die Umnutzung des Stalls hätte nicht genehmigt werden dürfen, insbesondere sei durch die erneut geplante Wohnnutzung im Außenbereich die Entstehung einer Splittersiedlung zu befürchten. Der Außenbereich sei privilegierten Nutzungen vorbehalten, beispielsweise ihrem Windpark. Zudem widerspräche der Flächennutzungsplan dem Vorhaben der E, der für das Gebiet landwirtschaftliche Nutzung vorsieht. Ein Wiederaufbau im Außenbereich sei allenfalls im Fall von Naturkatastrophen zulässig und nicht bei menschlich verursachtem Verhalten wie einer Brandstiftung. Allenfalls sei der Wiederaufbau des Gebäudes als Stall zulässig, jedoch nicht eine andersartige Errichtung wie hier aus Stein.
Die E entgegnen, die Vorschriften über den Außenbereich dienten allein den Interessen der Allgemeinheit, sodass die W-GmbH hier keine Rechtsverletzung geltend machen könne. Der Widerspruch zum Flächennutzungsplan sei zudem unbeachtlich, da dieser ohnehin nicht mehr berücksichtigt würde und – was zutrifft – eine landwirtschaftliche Nutzung aufgrund der Solarparks auf den betroffenen Flächen nicht mehr möglich sei. Letztlich seien an die Genehmigung geringere Anforderungen zu stellen, da sie ihr Gebäude nur wiederaufbauen und nicht ein gänzlich neues Gebäude errichten wollen. Die Tatsache, dass der Brand durch menschliches Handeln verursacht wurde, sei nicht relevant, da eine Brandstiftung für die E – wie auch eine Naturkatastrophe – nicht vorhersehbar gewesen sei. Die Frage, aus welchem Material sie bauen, sei schließlich für die Genehmigung irrelevant, insbesondere führe die Wahl eines anderen Baumaterials nicht zu neuen oder anderen bodenrechtlichen Spannungen.
Das zuständige Landratsamt erteilt daraufhin den E die beantragte Baugenehmigung.
Fallfragen
Frage 1: Ist die 2024 an die E erteilte Baugenehmigung rechtmäßig?
Frage 2: Wäre die W-GmbH klagebefugt zu einer Klage gegen die Baugenehmigung der E zur Wiedererrichtung des Gebäudes?
Musterlösung anzeigenErst selbst versuchen – die Lösung liest sich danach anders.
# Lösungsvorschlag
(c)
Beeinträchtigung öffentlicher Belange mangels
(i)
(v)
Die an E erteilte Baugenehmigung ist rechtmäßig, wenn sie auf einer tauglichen Ermächtigungsgrundlage beruht und die Genehmigung formell und materiell rechtmäßig ist.
I. Ermächtigungsgrundlage
Ermächtigungsgrundlage für den Erlass einer Baugenehmigung ist § 74 Abs. 1 S. 1 BauO NRW.
II. Formelle Rechtmäßigkeit
Die Baugenehmigung müsste formell rechtmäßig sein. Der Bauantrag ist gem. § 70 Abs. 1 BauO NRW bei der unteren Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Das gem. § 57 Abs. 1 Nr. 3 lit. b BauO NRW für die kreisangehörige Gemeinde S zuständige Landratsamt hat in der Funktion als untere Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag genehmigt. Die Baugenehmigung ist damit formell rechtmäßig.
III. Materielle Rechtmäßigkeit
Die Baugenehmigung müsste auch materiell rechtmäßig sein.
1. Tatbestandsvoraussetzungen
Der Tatbestand des § 74 Abs. 1 BauO NRW müsste erfüllt sein.
a) Bauliche Anlage gem. § 2 Abs. 1 S. 1 BauO NRW
Zunächst müsste das Vorhaben der E als bauliche Anlage gem. § 2 Abs. 1 S. 1 BauO NRW zu qualifizieren sein. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen, § 2 Abs. 1 S. 1 BauO NRW. Das von E beantragte Gebäude soll auf ihrem Grundstück errichtet werden und aus Stein gebaut sein. Damit wäre es mit dem Erdboden verbunden und aus Bauprodukten hergestellt. Es wäre somit eine bauliche Anlage nach § 2 Abs. 1 S. 1 BauO NRW.
Hinweis: Die Feststellung der Genehmigungsbedürftigkeit genügt. Man könnte in einer ausführlichen Bearbeitung kurz § 62 Abs. 1 Nr. 1 lit. a BauO NRW anprüfen, was jedoch kurz mit Verweis auf die fehlende Privilegierung des Vorhabens der E nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB abzulehnen ist. (4) Zulässigkeit im Außenbereich, § 35 BauGB
Mangels Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens nicht nach § 30 BauGB, sondern nach den §§ 34, 35 BauGB. Es kommt vorliegend die Zulässigkeit nach § 35 BauGB in Betracht. (a) Außenbereich
Zunächst müsste dazu das Bauvorhaben der E im Außenbereich gelegen sein.
Der Außenbereich ist negativ über das Nicht-Vorliegen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich) definiert, § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB.3 Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil liegt vor, wenn die Bebauung im Gemeindegebiet den Eindruck einer Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt, ein gewisses Gewicht hat und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.4 Zu berücksichtigen sind nur Bauwerke, die grundsätzlich zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.5
In der näheren Umgebung zum Grundstück der E liegt keine weitere Bebauung. Durch den 2 km entfernten Bauernhof wird nicht der Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit mit dem Haus der E erweckt. Die Windkraft- und Solaranlagen in der Umgebung zum Grundstück der E sind nicht zum Aufenthalt von Menschen bestimmt und daher nicht zu berücksichtigen. Es fehlt bereits an einem Bebauungszusammenhang. Das Grundstück der E liegt damit nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil und somit im Außenbereich.
das Vorhaben der E den Darstellungen des Flächennutzungsplans, womit öffentliche Belange gem. § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauGB beeinträchtigt sind.
Der Flächennutzungsplan könnte jedoch infolge von Funktionslosigkeit unwirksam geworden sein.7
„In der Rechtsprechung ist […] geklärt, dass die tatsächliche Entwicklung dazu führen kann, dass sich das Gewicht der Aussagen eines Flächennutzungsplans bis hin zum Verlust der Aussagekraft abschwächen kann, wodurch der Flächennutzungsplan die ihm vom Gesetz zugewiesene Bedeutung als Konkretisierung öffentlicher Belange und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung verlieren kann […]. Der Flächennutzungsplan kann aber nur dort nicht mehr maßgeblich sein, wo seine Darstellungen den besonderen örtlichen Verhältnissen nicht mehr gerecht werden, diese also etwa durch zwischenzeitliche Entwicklung überholt sind.“8
Im betroffenen Gebiet kann vorliegend keine landwirtschaftliche Nutzung mehr durchgeführt werden, sondern die Flächen werden zur Gewinnung von Windenergie genutzt. Einzelne Wind- und Solarenergieanlagen widersprechen zwar grundsätzlich nicht der Darstellung von Flächen für Landwirtschaft in einem Flächennutzungsplan, da der Darstellung von Flächen für Landwirtschaft regelmäßig eine Auffangfunktion zukommt und die privilegierten Vorhaben gerade in den Außenbereich verwiesen sind.9 Hier schließen sie jedoch die weitere landwirtschaftliche Nutzung gänzlich aus. Die tatsächliche Entwicklung im betroffenen Gebiet entspricht damit nicht mehr den Darstellungen im Flächennutzungsplan. Diese wurden von den tatsächlichen Entwicklungen im Plangebiet überholt, womit der Flächennutzungsplan den örtlichen Entwicklungen nicht mehr gerecht wird. Der Flächennutzungsplan ist somit infolge von Funktionslosigkeit unwirksam.
(bb) Entstehung einer Splittersiedlung
Zudem könnte die Entstehung einer Splittersiedlung zu befürchten sein, § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 Var. 1 BauGB.
Das Entstehen einer Splittersiedlung liegt vor, wenn mit der Zulassung eines Bauvorhabens ein Vorgang der Zersiedelung eingeleitet wird.10 Dies ist mit Errichtung des ersten Wohngebäudes denkbar, denn bereits dieses kann Vorbildwirkung für andere Bauvorhaben haben.11 Ausgeschlossen ist der Einwand der Splittersiedlung, wenn die Form der Streusiedlung im Außenbereich die typische Siedlungsform ist, denn dann kann die Beibehaltung der Siedlungsform nicht als Zersiedlung gewertet werden.12
Das Bauvorhaben der E liegt allein gelegen im Außenbereich. Die Wohnbebauung in der Gemeinde S weist eine typische organische Siedlungsform auf, sodass der Einwand der Splittersiedlung nicht von vornherein durch den Einwand, die Gemeinde weise die Struktur einer Streusiedlung auf, ausgeschlossen ist. Die von E geplante Nutzungsform ist als Wohnnutzung zu qualifizieren, sodass im Grundsatz die Entstehung einer Splittersiedlung zu befürchten ist.
(cc) Begünstigung des Vorhabens gem. § 35 Abs. 4 BauGB
Die Beeinträchtigung des öffentlichen Belangs der Entstehung einer Splittersiedlung könnte nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich sein.13
(iii) Alsbaldige Neuerrichtung
Das Gebäude der E müsste alsbald neu errichtet werden.
Das Tatbestandsmerkmal der alsbaldigen Neuerrichtung ist so zu verstehen, dass die Neuerrichtung des Gebäudes innerhalb eines Zeitraums erfolgen muss, in dem sich die Verkehrsauffassung noch nicht auf den durch die Zerstörung bewirkten Wandel der Grundstückssituation eingestellt hat.18 Nach der Rechtsprechung des BVerwG ist jedenfalls innerhalb eines Jahres mit dem Wiederaufbau des Gebäudes zu rechnen.19 Für den Beurteilungszeitpunkt der alsbaldigen Bauabsicht ist auf den Zeitpunkt der Stellung des Bauantrags abzustellen.20
Die E haben den Antrag zur Neuerrichtung des Gebäudes nach sechs Monaten und damit innerhalb eines Jahres gestellt, sodass eine alsbaldige Neuerrichtung erfolgt.
(iiii) Gleichartig
Das von E beantragte Vorhaben müsste gleichartig zum zerstörten Gebäude der E sein.
Gleichartigkeit liegt vor, wenn das geplante Vorhaben dem alten Gebäude in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, insb. seinem Bauvolumen, seiner Nutzung und seiner Funktion entspricht.21 Geringfügige Erweiterungen oder geringfügige Abweichungen vom ursprünglichen Standort sind gem. § 35 Abs. 4 S. 3 BauGB unschädlich. Das Baumaterial ist für die Bewertung der Gleichartigkeit nicht relevant: § 35 Abs. 4 BauGB dient als Norm des Bauplanungsrechts auch dem Ausgleich bodenrechtlicher Spannungen. Diese können beispielsweise durch eine Vergrößerung des Gebäudes erzeugt werden, nicht jedoch durch einen Wechsel des Baumaterials.
Das Gebäude der E soll in den gleichen Maßen, an der gleichen Stelle und weiterhin zum Zwecke der Wohnnutzung, sodass es auch weiterhin der gleichen Funktion dient, errichtet werden. Die Tatsache, dass die E das Gebäude nun aus Stein statt aus Holz errichten möchten, erzeugt keine neuen bodenrechtlichen Spannungen, sodass das geplante und das zerstörte Gebäude trotz der unterschiedlichen Baumaterialien gleichartig sind.
(v) Zwischenergebnis
Der Tatbestand des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB ist folglich erfüllt, sodass die Beeinträchtigung des öffentlichen Belangs der Entstehung einer Splittersiedlung gem. § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 BauGB unbeachtlich ist.
(d) Sicherung der Erschließung
Mangels anderweitiger Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass die Erschließung des Vorhabens der E auch nach dem Brand weiterhin gesichert ist.
bb) Zwischenergebnis
Das Vorhaben der E ist nach § 35 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig. Dem Vorhaben stehen damit keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, sodass der Tatbestand des § 74 Abs. 1 BauO erfüllt ist.
2. Rechtsfolge
§ 74 Abs. 1 S. 1BauO NRW ordnet eine gebundene Entscheidung an, sodass die Behörde verpflichtet war, die Baugenehmigung zu erteilen.
Die Baugenehmigung ist mithin rechtmäßig erteilt worden.
Zur Vertiefung
Blanc, ZJS 2024, S. 1887.