Schwerpunkt · ~300 Min.
Fortgeschrittenenhausarbeit: Neue Wände, neue Freunde
ZJS 2023, S. 1752
Sachverhalt
V möchte eine ihm gehörende Wohnung und frisch renovierte Wohnung an M vermieten. V entwirft zu diesem Zweck einen Mietvertrag, wobei er beabsichtigt, diesen künftig bei jeder neuen Vermietung der Wohnung einzusetzen. Der Mietvertrag enthält unter anderem die folgende Klausel: § 3: Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter alle fünf Jahre durchzuführen.
M unterschreibt den von V vorgelegten Mietvertrag und zieht am 1.12.2016 in die Wohnung ein. Bei der kurz darauf stattfindenden Einweihungsparty am 4.12.2016 rutscht M in angetrunkenem Zustand ungeschickt mit seiner Bierflasche aus und beschädigt die in der Wohnung fest verbaute und laut Mietvertrag mitvermietete Badewanne, wodurch ein Schaden i.H.v. 1.000 € entsteht.
Einige Jahre später plant M eine berufliche Veränderung und kündigt den Mietvertrag deshalb wirksam zum 31.8.2022. Die Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt sichtbar renovierungsbedürftig. Am 31.8.2022 zieht M auch wie geplant aus der Wohnung aus und gibt diese an V zurück. V bemerkt zwar zunächst nicht den Schaden an der Badewanne, wohl aber die fehlende Renovierung durch M, auf die er M auch sogleich aufmerksam macht. Weil V die Wohnung allerdings danach einige Monate leer stehen lässt, unternimmt er zunächst nichts weiter. Erst nachdem sich ein neuer und zahlungskräftiger Mietinteressent bei V gemeldet hat, kontaktiert V den M am 2.3.2023 und fordert ihn zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf. M renoviert daraufhin direkt am nächsten Tag aufwendig die gesamte Wohnung.
Nur kurze Zeit später führt M jedoch ein Gespräch mit einem rechtskundigen Bekannten und erfährt, dass er die Schönheitsreparaturen wohl gar nicht hätte ausführen müssen. M stellt daraufhin weitere rechtliche Nachforschungen an. Nach Abschluss der Nachforschungen wendet M sich am 19.4.2023 an V und verlangt von diesem Zahlung von 1.000 €. Er, M, habe schließlich für V die gesamte Wohnung renoviert, ohne jemals dazu verpflichtet gewesen zu sein. V entgegnet, er schulde „keinen Cent“. Zum einen habe M mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen nur die explizit übernommene vertragliche Verpflichtung erfüllt und „keinen Deut mehr“. Und zum anderen habe er, V, in der Zwischenzeit einen Handwerker mit der Reparatur der Badewanne betrauen müssen, der hierfür ebenfalls marktüblich 1.000 € abgerechnet habe. Selbst wenn M also einen Anspruch auf Zahlung von 1.000 € haben sollte, sei dieser Anspruch „spätestens nach der Geschichte mit der Badewanne jetzt nichts mehr wert“. M sieht das nicht ein. Erstens könne es nicht sein, dass V die Badewanne „einfach so reparieren lasse, ohne vorher irgendwas zu sagen“. Und zweitens komme V „mit dieser Sache reichlich spät“.
Fallfrage
Hat M gegen V einen Anspruch auf Zahlung von 1.000 €?
Musterlösung anzeigenErst selbst versuchen – die Lösung liest sich danach anders.
# Lösungsvorschlag
(1)
(2)
(3)
aa) Anspruch des V gegen M auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, 241
(1)
(aa) Einheitliche Behandlung nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB ..... 518
(c)
(2)
bb) Anspruch des V gegen M auf Schadensersatz nach §§ 989, 990 Abs. 1
(1)
(2)
I. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB
Ein Anspruch des M gegen V auf Zahlung von Schadensersatz nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht schon deshalb nicht, da zum Zeitpunkt der Vornahme der Schönheitsreparaturen zwischen M und V kein Mietvertrag mehr bestand.
b) Vorvertragliche Pflichtverletzung
Eine vorvertragliche Pflichtverletzung des V könnte in der Verwendung von § 3 MV liegen. Die Verwendung unwirksamer AGB kann grundsätzlich eine vorvertragliche Pflichtverletzung gegenüber dem Vertragspartner darstellen.1 Denn jeder Vertragspartner ist gem. § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, Rücksicht auf die Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils zu nehmen und hierzu gehört auch, nicht durch unsorgfältige Auswahl oder Formulierung unwirksame AGB zu verwenden, die den anderen Teil zur Vornahme von Aufwendungen veranlassen können.
Eine Pflichtverletzung läge somit vor, wenn es sich bei § 3 MV um eine unwirksame AGB handelt und wenn dem V insoweit tatsächlich eine Sorgfaltspflichtverletzung vorgeworfen werden kann. aa) § 3 MV als unwirksame AGB
(1) Vorliegen von AGB
§ 3 MV wäre als AGB zu qualifizieren, wenn die Voraussetzungen von § 305 Abs. 1 S. 1 BGB erfüllt wären. Bei § 3 MV handelt es sich um eine Vertragsbedingung, die V selbst entworfen und damit vorformuliert hat. Da V bei der Vorformulierung auch die Absicht hatte, den Mietvertrag (und damit auch dessen § 3) bei allen zukünftigen Vermietungen zu benutzen, liegt auch die erforderliche Absicht der Vielfachverwendung vor. Und schließlich hat V den Mietvertrag in die Verhandlungen eingebracht und seine Verwendung zum Vertragsschluss verlangt und somit die Vertragsbedingung auch gestellt. Bei § 3 MV handelt es sich somit um eine AGB.
von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Zwar weicht § 3 MV von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB ab, wonach nicht der Mieter, sondern der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung und damit auch zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gleichwohl ist eine Übertragung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht per se unzulässig.5 Denn zum einen ist eine solche Übertragung mittlerweile verkehrsüblich und zum anderen wird die Übertragung regelmäßig bei der Mietkalkulation zugunsten des Mieters berücksichtigt.7
Problematisch ist jedoch, dass der Mieter nach dem Wortlaut von § 3 MV die Schönheitsreparaturen in einem Abstand von fünf Jahren vornehmen muss. Diese Formulierung muss zumindest nach der gem. § 305c Abs. 2 BGB vorzunehmenden kundenfeindlichsten Auslegung so verstanden werden, dass die Renovierung stets alle fünf Jahre und unabhängig vom konkreten Zustand der Wohnung vorgenommen werden muss. Eine solche „starre Frist“ stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.9 Denn abgesehen davon, dass der Vermieter schon kein schutzwürdiges Interesse daran hat, vom Mieter die Renovierung der Wohnung verlangen zu können, obwohl der Zustand der Wohnung überhaupt keine Renovierung erfordert, wird der Mieter durch die starre Renovierungsfrist auch zu mehr verpflichtet als der Vermieter seinerseits i.R.d. § 535 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB tun müsste.10 Denn der Vermieter müsste – sollte eine Schönheitsreparaturklausel fehlen – im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB auch nur dann renovieren, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert. Die Regelung in § 3 MV stellt deshalb eine unangemessene Benachteiligung des M dar.
(3) Keine geltungserhaltende Reduktion
Fraglich ist allenfalls, ob trotz der Unwirksamkeit der starren Renovierungsfrist wenigstens die ebenfalls in § 3 MV geregelte Überwälzung als solche wirksam bleibt. In diesem Fall wäre M – da die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig war – zur Renovierung der Wohnung verpflichtet gewesen, sodass zumindest keine Aufwendungen im Hinblick auf eine unwirksame AGB vorlägen. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen lässt sich aber nicht inhaltlich aufspalten. Der Fristenplan konkretisiert die Renovierungsverpflichtung des Mieters und bildet deshalb mit diesem eine untrennbare Einheit.11 Eine richterliche Anpassung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an das gesetzlich zulässige Maß wäre eine inhaltliche Umgestaltung und damit nichts anderes als eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion.12
Bei § 3 MV handelt es sich somit um eine unwirksame AGB.
bb) Sorgfaltsverstoß des V durch die Verwendung der AGB
V hat bei der Formulierung des § 3 MV auch eine Rücksichtnahmepflicht verletzt. Zwar mag von einem Vermieter nicht erwartet werden, dass er die Rechtsprechung des BGH im Detail kennt und insbesondere trifft den Vermieter keinen Vorwurf, wenn er zum Zeitpunkt der Abfassung der Klausel noch von ihrer Wirksamkeit ausgehen durfte.13 Dies ist hier aber nicht der Fall. Die Unwirksamkeit starrer Fristen war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon seit mehr als zehn Jahren anerkannt und ist vom BGH zwischenzeitlich auch immer wieder bestätigt worden. Selbst eine einfache Internetrecherche hätte genügt, um herauszufinden, dass Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen in AGB unwirksam sind.
Eine Pflichtverletzung des V liegt somit vor.
der Aufrechnung von § 387 BGB selbst vorausgesetzte Bedingung (Rechtsbedingung) und damit keine Bedingung i.S.d. § 388 S. 1 BGB, die einen ungewissen Schwebezustand herbeiführen würde.15
b) Aufrechnungslage, § 387 BGB
Erforderlich ist allerdings darüber hinaus das Vorliegen einer Aufrechnungslage. Eine Aufrechnungslage läge nur dann vor, wenn V eine Gegenforderung zustünde, die nicht dem Aufrechnungsverbot nach § 390 BGB unterfällt.
aa) Anspruch des V gegen M auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB
(1) Anspruchsvoraussetzungen
(a) Schuldverhältnis
Der zwischen M und V zum Zeitpunkt der Beschädigung bestehende Mietvertrag ist ein Schuldverhältnis i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB.
(b) Nebenpflichtverletzung
M müsste jedoch auch eine Nebenpflicht verletzt haben. Zwar besteht an sich Einigkeit darüber, dass eine Nebenpflichtverletzung des Mieters vorliegt, wenn dieser sorgfaltswidrig die vermietete Einrichtung beschädigt.16 Die substanzielle Beschädigung der Badewanne durch eine Bierflasche fällt auch nicht unter den vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB. In casu ist das Vorliegen einer Nebenpflichtverletzung allerdings deshalb problematisch, weil der Vermieter den Anspruch nach Rückgabe der Wohnung geltend macht. Der Mieter ist nämlich – zumindest aufgrund ergänzender Auslegung des Mietvertrags – verpflichtet, die Wohnung nach Mietende in unbeschädigtem und geräumtem Zustand zurückzugeben.17 Sofern es sich bei dieser Verpflichtung um eine Leistungspflicht i.S.d. § 281 Abs. 1 BGB handeln würde, läge keine Verletzung einer Nebenpflicht vor, sodass nicht die §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, sondern die §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB die richtige Anspruchsgrundlage wären mit der Folge, dass V dem M vor der Beseitigung der Mängel eine Frist hätte setzen müssen. Ob bei der Rückgabe der Wohnung in nicht vertragsgemäßem Zustand § 280 Abs. 1 BGB oder § 281 Abs. 1 BGB einschlägig ist, wird unterschiedlich beurteilt.18
(aa) Einheitliche Behandlung nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB
Teilweise wird vertreten, sämtliche Abweichungen vom vertragsgemäßen Zustand seien bei Rückgabe der Mietsache einheitlich unter §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB zu fassen.19 Hierfür spreche nicht nur die Möglichkeit einfacher praktischer Handhabung. Es führe auch kein Weg daran vorbei, dass die Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand Teil des vertraglich vereinbarten Leistungsinteresses sei. Nach dieser Auffassung läge vorliegend keine Nebenpflichtverletzung, sondern die Verletzung einer Leistungspflicht vor mit der Folge, dass kein Anspruch des V nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB bestünde; in Betracht käme vielmehr allein ein Anspruch des V nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB, der jedoch mangels Fristsetzung durch V nicht gegeben wäre.
(bb) Nur Substanzverletzung fallen unter § 280 Abs. 1 BGB
Nach einer zweiten Auffassung sollen Abweichungen vom vertragsgemäßen Zustand grundsätzlich zwar unter § 281 Abs. 1 BGB, Substanzverletzung aber zur Vermeidung von Widersprüchen unter § 280 Abs. 1 BGB zu fassen sein.20 Da in der Beschädigung der Badewanne eine Substanzverletzung liegt, läge nach diesem Ansatz die Verletzung einer Nebenpflicht vor.
(cc) h.M.: Abgrenzung nach dem Kriterium der Leistungspflicht
Nach mittlerweile wohl h.M. sind §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB einerseits und §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB nach dem Kriterium abzugrenzen, das die beiden Anspruchsgrundlagen tatsächlich unterscheidet, nämlich dem Vorliegen einer Leistungspflicht.21 Leistungspflichten i.S.d. § 281 Abs. 1 BGB sind typischerweise auf einen Vermögenstransfer zugunsten des Gläubigers gerichtet: Der Gläubiger begehrt die Aufstockung seines Vermögens aus dem Vermögen des Schuldners. Demgegenüber verfolgen Nebenpflichten den Zweck, den Schuldner davon abzuhalten, vertragswidrig in das Vermögen des Schuldners „vorzudringen“ und dort einen Schaden zu verursachen.22 Während mit §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB also Schadensersatz dafür begehrt wird, dass der Schuldner einen geschuldeten Vermögenstransfer nicht vorgenommen hat, wird mit §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB Ausgleich für einen Schaden verlangt, der durch das vertragswidrige „Vordringen“ des Schuldners in das Vermögen des Gläubigers entstanden ist. Bezogen auf den Mietvertrag führt diese Abgrenzung zu Folgendem: Überschreitet der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dringt er vertragswidrig in das Vermögen des Vermieters vor, sodass die Verletzung einer Nebenpflicht vorliegt. Bewegt sich die vom Mieter vorgenommene Änderung der Mietsache dagegen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs und schuldet der Mieter lediglich deren Beseitigung bei Rückgabe, so schuldet er die Aufstockung des Gläubigervermögens und ist die Beseitigung als Leistungspflicht nach § 281 Abs. 1 BGB zu qualifizieren. Da M mit der Beschädigung der Badewanne vorliegend den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten hat, liegt nach dieser Auffassung eine Nebenpflichtverletzung vor.
(dd) Stellungnahme
Die erstgenannte Auffassung, die sämtliche Abweichungen vom vertragsgemäßen Zustand unter § 281 Abs. 1 BGB fassen will, vermag nicht zu überzeugen: Erstens ist die Behauptung, die Rückgabe in unbeschädigtem Zustand sei Teil des Leistungsinteresses, lediglich eine petitio principii; es ist gerade die Frage, worin das Leistungsinteresse des Vermieters besteht.23 Zweitens entsteht (unstreitig) im Falle der Beschädigung durch den Mieter während des Mietverhältnisses bereits ein Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zugunsten des Vermieters. Es wäre nicht erklärbar, warum sich dieser Anspruch am Ende des Mietverhältnisses plötzlich in einen Leistungsanspruch i.S.d. § 281 Abs. 1 BGB umwandeln sollte.24 Und drittens bedeutet die Annahme einer Leistungspflicht des Mieters umgekehrt auch immer eine Berechtigung des Mieters zur Vornahme der Leistung, die durch das Fristsetzungserfordernis abgesichert wird. Dass dies nicht richtig sein kann, zeigt sich im plakativen Beispiel des Mieters, der die Wohnung abbrennt. Hier wird man keinesfalls den Mieter für zum Wiederaufbau der Wohnung berechtigt halten.25
Gegen die Auffassung, nach der nur Substanzverletzungen unter §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu fassen sind, spricht zwar nicht zuletzt, dass sie nicht erklären kann, warum zwar einerseits eine Nebenpflichtverletzung vollkommen unstreitig auch ohne eine Substanzverletzung möglich ist,26 warum dann aber andererseits nach der Beendigung des Mietverhältnisses nur bei Substanzverletzungen ein Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB bestehen können soll.27 Letztlich kann dies vorliegend aber offen bleiben, da sowohl nach dieser als auch nach herrschender Auffassung in casu die Verletzung einer Nebenpflicht gegeben ist.
(c) Vertretenmüssen
M hat die Badewanne durch ungeschicktes Stolpern in angetrunkenem Zustand beschädigt und somit gem. § 276 Abs. 1, Abs. 2 BGB fahrlässig gehandelt. M hat die Pflichtverletzung deshalb i.S.d. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zu vertreten.
(d) Schaden
Durch die Pflichtverletzung des M ist ein Sachschaden an der im Eigentum des V stehenden Badewanne entstanden. Zwar haftet M als Schädiger in diesem Fall grundsätzlich gem. § 249 Abs. 1 BGB auf Naturalrestitution; da eine Sachbeschädigung vorliegt, kann V jedoch gem. § 249 Abs. 2 S. 1 BGB auch den zur Reparatur erforderlichen Geldbetrag verlangen. Somit liegt ein Schaden i.H.v. 1.000 € vor.
(2) Aufrechnungsverbot, § 390 BGB
Gem. § 390 BGB ist jedoch eine Aufrechnung mit einer Forderung, der eine Einrede entgegensteht, nicht möglich. Dem Anspruch des V gegen M gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB könnte die Einrede der Verjährung gem. § 214 Abs. 1 BGB entgegenstehen.
(a) Verjährung der Forderung
Gem. § 548 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Wann der Vermieter die Verschlechterung bemerkt, ist insoweit unerheblich. M hat V die Wohnung am 31.8.2022 zurückgegeben, sodass der Anspruch des V gegen M aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB gem. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Alt. 1, Abs. 3 BGB bereits am 28.2.2023 verjährt war. Zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung am 19.4. 2022 war die Gegenforderung des V deshalb verjährt.
(b) Kein Eingreifen von § 215 BGB
Zwar ist die Aufrechnung auch mit einer verjährten Forderung gem. § 215 BGB nicht ausgeschlossen, wenn die Gegenforderung in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Vorliegend war die Gegenforderung des V allerdings zum Zeitpunkt der Entstehung der Hauptforderung bereits verjährt: Der Anspruch des M gegen V auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB ist erst in dem Moment der Vornahme der Schönheitsreparaturen durch M am 3.3.2023 und damit nach dem 28.2.2023 entstanden. Die Gegenforderung des V stand der Hauptforderung des M somit zu keinem Zeitpunkt unverjährt gegenüber.
V hat deshalb mit seiner Forderung aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB nicht wirksam aufgerechnet. bb) Anspruch des V gegen M auf Schadensersatz nach §§ 989, 990 Abs. 1 S. 1 BGB
Ein Anspruch nach §§ 989, 990 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet aus, da M zum Zeitpunkt der Beschädigung der Badewanne aus dem Mietvertrag (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB) ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB hatte. Zwar wurde insbesondere früher vereinzelt vertreten, die §§ 987 ff. BGB seien entsprechend anzuwenden, wenn ein berechtigter Besitzer sein Besitzrecht überschreite („nicht-soberechtigter-Besitzer“). Diese Auffassung ist jedoch schon mangels Regelungslücke abzulehnen: Besteht ein Besitzrecht des Besitzers, so bestehen bei einer Überschreitung desselben bereits vertragliche und deliktische Ansprüche, sodass für eine analoge Anwendung der §§ 987 ff. BGB schlicht kein Bedürfnis besteht.28
cc) Anspruch des V gegen M auf Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB
(1) Anspruchsvoraussetzungen
Zwar hat V gegen M auch einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB. Denn mit der Beschädigung der Badewanne hat M rechtswidrig und schuldhaft das Eigentum des V verletzt und einen Schaden i.H.v. 1.000 € verursacht.
(2) Aufrechnungsverbot, § 390 BGB
Auch dem Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB stünde jedoch das Aufrechnungsverbot aus § 390 BGB entgegen, wenn der Anspruch gem. § 214 Abs. 1 BGB verjährt wäre. Entscheidend ist insoweit, ob die besondere Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB auch auf den Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB Anwendung findet. Ist dies der Fall, wäre der Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB ebenfalls gem. §§ 548 Abs. 1, S. 1, S. 2, 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Alt. 1, Abs. 3 BGB am 28.2.2023 verjährt gewesen. Sollte § 548 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB dagegen auf § 823 Abs. 1 BGB nicht anwendbar sein, so gälte die Regelverjährungsfrist nach § 195 BGB mit der Folge, dass der Anspruch gem. §§ 195, 199 Abs. 1, 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Alt. 1 BGB erst am 31.12.2025 verjährt wäre.
Zwar scheint die systematische Stellung des § 548 BGB im Mietrecht gegen eine Anwendung auf § 823 Abs. 1 BGB zu sprechen. Gleichwohl ist nach dem Sinn und Zweck des § 548 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB eine Anwendung auch auf konkurrierende deliktische Ansprüche geboten.29 Denn § 548 BGB soll sicherstellen, dass Streitigkeiten um die dort genannten Ansprüche alsbald nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Mietsache beendet sein sollen.30 Dieser Zweck würde ausgehöhlt, wenn der Vermieter deliktische Ansprüche in der sehr viel längeren Regelverjährungsfrist geltend machen könnte. Dies gilt umso mehr deshalb, weil im Falle einer „Verschlechterung der Mietsache“ in aller Regel neben dem vertraglichen Anspruch auch ein deliktischer Anspruch besteht; § 548 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB würde deshalb geradezu leerlaufen, wenn man die Vorschrift nicht auch auf konkurrierende deliktische Ansprüche anwenden würde.31
Auch der Anspruch des V gegen M aus § 823 Abs. 1 BGB war somit verjährt, sodass V mit diesem Anspruch nicht gem. § 390 BGB aufrechnen konnte. Die Voraussetzungen des § 215 BGB liegen – ebenso wenig wie bezüglich des Anspruchs aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB – vor.
Es fehlt somit an einer Aufrechnungslage i.S.d. § 387 BGB. Da V somit nicht wirksam aufgerechnet hat, ist der Anspruch des M gegen V aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gem. § 389 BGB erloschen.
3. Keine Verjährung gem. § 214 Abs. 1 BGB
Der Anspruch des M ist auch nicht nach § 214 Abs. 1 BGB verjährt. Zwar handelt es sich bei dem Anspruch auf Aufwendungsersatz wegen der vorgenommenen Schönheitsreparaturen um Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen i.S.d. § 548 Abs. 2 BGB, die nach dieser Vorschrift in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.32 Vorliegend besteht jedoch die Besonderheit, dass der Anspruch des M gegen V überhaupt erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstanden ist. Würde man in diesem Fall § 548 Abs. 2 BGB anwenden, so würde die Verjährung des Anspruchs zu einem Zeitpunkt beginnen, in dem er noch nicht mal entstanden ist.33
4. Ergebnis
M hat gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 1.000 € gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
III. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB
Ein Anspruch des M gegen V auf Aufwendungsersatz könnte sich zudem aus §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB ergeben. Zwar handelt es sich bei der Vornahme der Schönheitsreparaturen um eine Tätigkeit mit wirtschaftlichen Folgen und damit um ein Geschäft i.S.d. § 677 BGB. Erforderlich wäre aber darüber hinaus das Vorliegen eines Fremdgeschäftsführungswillens. M ist bei der Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht im Interesse des V tätig geworden, sondern deshalb, um seine vermeintliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag zu erfüllen.34 Ein Anspruch nach §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB scheidet deshalb aus.
Hinweis: Hier ist unter Berufung auf das Vorliegen eines „auch-fremden-Geschäfts“ auch eine andere Auffassung vertretbar. Sofern man das Vorliegen des Fremdgeschäftsführungswillens bejaht, müsste im Anschluss noch geprüft werden, ob die Vornahme der Schönheitsreparaturen dem Interesse und dem Willen des V entsprachen. In jedem Fall ist es auch vertretbar, die GoA ausführlicher zu prüfen.
Zur Vertiefung
Fervers, ZJS 2023, S. 1752.