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Mündlicher Prüfungsfall: Das verflixte Vorkaufsrecht
ZJS 2020, S. 1414
Sachverhalt
S hat eine kleine Gärtnerei in Marburg erworben. Weil sie mit dem Gedanken spielt, sich auf die Züchtung von exotischen Pflanzen zu spezialisieren, möchte sie ihren Betrieb vergrößern. Dazu würde sich das Nachbargrundstück, als dessen Eigentümer I im Grundbuch eingetragen ist, besonders gut eignen. I ist aber nicht bereit, sein Grundstück zu verkaufen. Nach intensiven Verhandlungen einigen sich S und I über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gegen Zahlung von 15.000 €. Das Aufsuchen eines Notars halten sie für entbehrlich. Das Vorkaufsrecht wird ins Grundbuch eingetragen.
Allerdings war das Grundbuch unrichtig. Wahrer Eigentümer ist E. Das war weder S noch I bekannt. Nach Berichtigung des Grundbuchs verkauft E das Grundstück an D zum Preis von 150.000 €. Die Bedenken der D wegen des eingetragenen Vorkaufsrechts hatte E erfolgreich zerstreut. D wird als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen und zahlt den vereinbarten Kaufpreis an E. Das Grundstück wird übergeben.
S ärgert sich maßlos, als sie von diesen Vorgängen und davon erfährt, dass D neben ihrer Gärtnerei eine Autowerkstatt einrichten will. Nach Rücksprache mit ihrem Anwalt schreibt S fristgerecht an E, sie übe hiermit ihr Vorkaufsrecht aus.
E teilt daraufhin S mit, dass ihn das Vorkaufsrecht nichts angehe. Beide sind aber der Auffassung, dass diese Frage letztlich nur durch ein Gericht geklärt werden könne. Da beide in Gießen wohnen, vereinbaren sie schriftlich, dass das Landgericht Gießen für ihre Streitigkeiten zuständig sein soll. Daraufhin erhebt S, vertreten durch ihren Anwalt, gegen E beim Landgericht Gießen Klage auf Auflassung des Grundstücks an sie. In der ersten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Gießen äußert der Vorsitzende Zweifel im Hinblick auf die Zulässigkeit der erhobenen Klage.
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# Lösungsvorschlag
zu Aufgabe 1
I. Zulässigkeit der Klage der S
Im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung der Klage von S stellt sich die Frage der sachlichen und örtlichen Zuständigkeit des Landgerichts Gießen. Sonstige Zulässigkeitsprobleme sind nicht ersichtlich.
1. Sachliche Zuständigkeit des Landgerichts Gießen
Die sachliche Zuständigkeit betrifft die Abgrenzung der Zuständigkeit erster Instanz nach der Art des Streitgegenstandes und richtet sich gem. § 1 ZPO nach GVG. Die sachliche Zuständigkeit der Landgerichte ergibt sich aus § 71 GVG, wobei die Landgerichte in Zivilsachen in erster Instanz für alle bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten zuständig sind, die nicht den Amtsgerichten zugewiesen sind. Nach § 23 Nr. 1 GVG sind die Amtsgerichte für Streitigkeiten über Ansprüche zuständig, deren Streitwert 5.000 € nicht übersteigt, soweit keine vom Streitwert unabhängige Zuweisung nach den §§ 23 Nr. 2, 23a oder 23b GVG eingreift. Dies ist hier nicht der Fall. Deshalb ist nach § 23 Nr. 1 GVG der Wert des Streitgegenstandes maßgebend.
Der Wert des Streitgegenstandes bestimmt sich nach den §§ 3 ff. ZPO (§ 2 ZPO). Im vorliegenden Fall könnte § 6 ZPO einschlägig sein. § 6 ZPO greift bei allen Verfahren ein, in denen um Besitz jeglicher Art gestritten wird, unabhängig davon, ob das Recht dinglicher oder obligatorischer Natur ist.2 Hier steht ein Anspruch aus einem dinglichen Vorkaufsrecht in Frage. S macht mit ihrer Klage den Auflassungsanspruch geltend, den das Vorkaufsrecht nach §§ 1094, 1098 Abs. 1, 664 Abs. 2, 433 Abs. 1 BGB gewährt. Nach h.M. findet § 6 ZPO jedoch auch dann Anwendung, wenn der Kläger auf Auflassung klagt.3 Wenn bereits für die Besitzklage der Sachwert entscheidend ist, so muss dies erst recht für die Eigentumsklage gelten. Der Streit um den Sachbesitz kann nicht wertvoller sein als der Streit um das Eigentum daran.4
Dementsprechend ist für die Klage der S der Verkehrswert des Grundstücks maßgeblich. Dieser liegt bei 150.000 €, also über 5.000 €. Der Rechtsstreit fällt demnach nicht in die Zuständigkeit der Amtsgerichte, sondern nach § 71 Abs. 1 GVG in die Zuständigkeit der Landgerichte. Das Landgericht Gießen ist sachlich zuständig.
2. Örtliche Zuständigkeit
Die örtliche Zuständigkeit (Gerichtsstand) bezieht sich darauf, welches Gericht 1. Instanz wegen seines örtlichen Sitzes die Sache zu erledigen hat.5. Der Gerichtsstand richtet sich nach den §§ 12 ff. ZPO. Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, das S und E eine Gerichtsstandsvereinbarung getroffen haben. Durch ein Gerichtsstandsvereinbarung (§ 38 ZPO) kann die örtliche Zuständigkeit eines Gerichts begründet werden. Hier ist allerdings fraglich, ob S und E eine wirksame Gerichtsstandsvereinbarung getroffen haben. Grundsätzlich sind nämlich Gerichtsstandsvereinbarungen unzulässig, damit die durch die gesetzlichen Regelungen der §§ 13–37 ZPO gewährleistete Waffengleichheit der Parteien nicht zu deren Disposition gestellt wird.6 Die Gerichtsstandsvereinbarung zwischen S und E ist daher nur wirksam, wenn sie besonders zugelassen wäre.
Die Gerichtsstandsvereinbarung zwischen S und E könnte hier nach § 38 Abs. 3 ZPO besonders zugelassen sein. Das ist der Fall, wenn die Vereinbarung ausdrücklich und schriftlich nach dem Entstehen der Streitigkeit geschlossen wird. Die zwischen S und E getroffene Vereinbarung erfolgte zunächst schriftlich. In der Vereinbarung kam auch unmissverständlich zum Ausdruck, dass es sich um eine Zuständigkeitsregelung handelt. Deshalb erfolgte die Vereinbarung auch ausdrücklich.7
Sie müsste auch nach dem Entstehen der Streitigkeit geschlossen worden sein. Dies erfordert keinen bereits anhängigen Rechtsstreit zwischen den Parteien. Hierfür genügt vielmehr die unterschiedliche Äußerung unterschiedlicher Ansichten der Parteien über die Rechtsfolgen aus dem Rechtsverhältnis.8 Im vorliegenden Fall haben S und E bereits vor Abschluss der Gerichtsstandsvereinbarung unterschiedliche Rechtsauffassungen in Bezug auf die Rechtswirkungen des Vorkaufsrechts geäußert. Mit Zugang der Erklärung des E9, dass ihn das Vorkaufsrecht nichts angehe, ist deshalb die Streitigkeit zwischen S und E entstanden. Die Vereinbarung zwischen S und E ist als nachträgliche Gerichtsstandsvereinbarung im Sinne des § 38 Abs. 3 ZPO gesetzlich zugelassen. Die Gerichtsstandsvereinbarung zwischen S und E könnte jedoch nach § 40 Abs. 2 ZPO unwirksam sein. Dies wäre dann der Fall, wenn für die Klage gem. § 40 Abs. 2 S. 1 ZPO ein ausschließlicher Gerichtsstand begründet wäre. Die ausschließliche Zuständigkeit bedeutet, dass die Zuständigkeit eines Gerichts der Parteivereinbarung entzogen ist und andere Zuständigkeiten nicht wirksam werden lässt.10
Um einen ausschließlichen Gerichtsstand handelt es sich bei dem dinglichen Gerichtsstand des § 24 ZPO. Dieser gilt nach § 24 Abs. 1 ZPO für Klagen, durch die eine dingliche Belastung geltend gemacht wird. S macht mit ihrer Klage ein dingliches Vorkaufsrecht, also eine dingliche Belastung geltend, vgl. § 24 Abs. 2 ZPO. § 24 Abs. 1 ZPO findet Anwendung. Es besteht ein ausschließlicher Gerichtsstand für die Klage von S.
Die Gerichtsstandsvereinbarung von S und E ist daher nach § 40 Abs. 2 Satz 1 ZPO unzulässig.
Das Landgericht Gießen wäre also nur dann örtlich zuständiges Gericht für die Klage der S, wenn es nach § 24 ZPO zuständig wäre. Bei den ein Vorkaufsrecht betreffenden Klagen kommt es auf das nach § 1094 BGB maßgebende, also das mit dem Vorkaufsrecht belastete Grundstück an, § 24 Abs. 2 ZPO. Örtlich ausschließlich zuständiges Gericht für die Klage der S ist also das Landgericht Marburg. Die Klage hätte somit vor dem Landgericht Marburg erhoben werden müssen.
3. Ergebnis:
Die Klage der S ist unzulässig.
4. Reaktion des Rechtsanwalts der S
Auf Grund der örtlichen Unzuständigkeit des Landgerichts Gießen muss der Rechtsanwalt der S einen Antrag auf Verweisung des Rechtsstreites an das Landgericht Marburg stellen, um eine Abweisung der Klage als unzulässig zu verhindern. Dies folgt aus § 281 Abs. 1 ZPO, nach dem sich das Gericht im Falle seiner örtlichen Unzuständigkeit auf Antrag des Klägers für unzuständig erklären und den Rechtsstreit an das zuständige Gericht zu verweisen hat.
Zur Vertiefung
Horn, ZJS 2020, S. 1414.